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中国专业市场的现况与前景 　　作者简介： 　　杨晓军， 1971年2月出生于陕西汉中，1995年毕业于北京大学中文系，1995年至2000年先后在中国南方航空集团公司、广东黑马广告有限公司、南方香江集团和广州德兴房地产顾问有限公司工作，现为广州德兴房地产顾问有限公司工作董事总经理，著名房地产策划专家和营销专家。曾成功操作过山东聊城香江光彩大市场、景德镇中国陶瓷城、南昌香江商贸中心、郑州郑东建材家居城、洛阳百年家居建材城、随州商贸中心、临沂五金机电城、苏州中国国际服装城等项目，并曾因此被评为2004年中国商业地产十大杰出操盘手之一。 　　 　　近几年，中国的专业市场在规模、功能、经营、管理等方面都进行着深层次的变革，呈现出蓬勃发展的态势，但奇怪的是，无论是地产界还是学术界对专业市场重视和研究程度却普遍不够。专业投资开发商、策划营销机构、经营管理人才和实战操盘专家极为缺乏，既使是北京大学和浙江省市场协会2006年6月开发的全国首个中国专业市场与商业地产总裁EMBA班，其师资也主要是北京和浙江的学院派教授专家，而缺乏令人信服的市场实战操盘专家。一方面业界普遍认为专业市场是房地产投资开发、策划营销的另类，难登大雅之堂，另一方面业界普遍认为专业市场档次低，操作和管理容易。现实与理论的严重悖离，使我们不禁深思，中国专业市场的发展到底存在什么问题？ 　　笔者有幸成功操作过山东聊城香江光彩大市场、景德镇中国陶瓷城、南昌香江商贸中心、郑州郑东建材家居城、洛阳百年家居建材城、随州商贸中心、临沂五金机电城、苏州中国国际服装城等项目，并曾因此被评为2004年中国商业地产十大杰出操盘手之一。在操作这些从占地300亩到1500亩的各类专业市场的不断实践和思考总结中，我对中国专业市场的发展现状、存在问题、关键环节和发展趋势有了一些浅薄认识，可提供给业界做为参考，以抛砖引玉。 　　 　　中国专业市场的现状与问题 　　 　　中国的专业市场大多以批发为主。批发市场起源于80年代初期， 目前，全国已初步形成了以农副产品批发市场、小商品批发市场、建筑装饰材料市场、生产资料市场等为主的，包括皮革、五金、家居、食品、服装、纺织、电器、IT、化工、医药、汽配、玩具、机械等在内各类综合性专业市场。 　　经过近20年的发展，专业市场在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、解决就业、增加税收、推动经济发展等方面发挥了重要作用，带动了各地商品流、资金流、信息流、人才流的健康发展。但在发展中也存在一些严重问题，如： 　　1、法制不健全，运作不规范，开发门槛低，盲目上马、无序竞争、假冒伪劣商品充斥的现象严重； 　　2、行政管理不规范，多头管理，政策混乱，监管不力，收费繁多，审批复杂，市场秩序混乱； 　　3、重复建设现象严重，不顾市场和商户的需求，导致恶性低层次竞争，如北京的建材市场、广州的服装市场、长三角的轻纺市场等； 　　4、选址不合理、定位不准确、规划不专业、设计不科学、功能配套不完善，招商、经营乏力，交通、安全、消防隐患多； 　　5、市场发展缺乏创新，重数量轻质量，管理落后，竞争意识、品牌意识薄弱，市场适应性慢，发展后劲不足； 　　6、部分市场管理人员和交易人员素质低，服务意识差，交易方式陈旧，不懂现代商贸物流，产品市场网络化和电子商务化建设缓慢。 　　这些问题都严重制约了中国专业市场的升级换代和长远发展。 　　 　　专业市场成功开发运营的关键环节 　　 　　根据多年来操作众多专业市场的经验来看，我认为一个专业市场的成功开发运营需要抓好以下几个关键环节： 　　1、开发模式。无论是专业市场还是综合市场、零售商场，做为商业项目，它们的开发模式是与住宅开发完全不同的，不能像住宅那样认为建好卖完就完事了，而要考虑到开发、定位、招商、经营等各个环节的因素和开发商、投资者、经营者、消费者等各个阶层的利益。其商业价值主要是在经营管理中才能体现和提升，操作运营要比住宅复杂很多，投资回报周期也较长，要有充足资金准备，最好开发前就能与一些大的商家达成进场意向，实行“订单式开发”，不能简单处理、卖完了事，做“甩手掌柜”，只顾眼前利益，缺乏长远规划和社会责任。 　　2、立项选址。现代城市化发展的商业规划基布上都是“城内大商场、城郊大市场”， 城内大多以零售商场为主，专业市场大多会往城郊发展，并以批发为主，它对产业资源、交通运输、商户资源、市政配套、商品流通、辐射范围、经济水平、消费人流、服务功能等要求较高。所以在立项选择时必须综合考虑这些功能是否具备，是否符合城市的总体产业布局和商业统筹规划，要科学研究，不能盲目上马、重复建设。政府也应科学规划引导，提高专业市场的综合批发辐射能力，改善环境、质量、秩序、服务。 　　3、定位规划。各类专业市场