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中国房地产业的区域开发问题研究 　　摘要：近几年来，房地产业可以称之为中国最为火爆的产业，已经成为推动区域经济增长的主要动力之一。但目前过高的房价已经远远超过了普通老百姓的承受能力，并为区域开发的健康发展埋下了隐患。通过对房地产业的含义、特性及重要性的理解，分析了目前中国高房价产生的原因，并对解决这一问题提出了一些建议措施。 　　关键词：中国；房地产业；高房价；区域开发 　　中图分类号：F293.31 文献标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）11－０047－02 　　 　　一、中国房地产业的现状及产生原因分析 　　（一）中国房地产业现状 　　据国家统计局官方数据显示：1998―2007年中国房地产市场经历了黄金十年，商品房销售面积平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%。而2007年更是中国房地产市场不平静的一年，对于政府来说，如何进行调控是关系国计民生的大事；对于开发商来说，则是亢奋的一年，市场形势一路高歌，业绩成倍增长；对于购房者来说，则是心神不定、惊心动魄的一年。虽然在金融危机和国家调控政策的影响下，2008年中国房地产市场出现了萎缩局面，房地产交易量和房价齐跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%、销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌，但这一切只是暂时性的。2008年底为了抵制金融危机，国家出台了一揽子的房地产救市政策，使得中国的房地产市场在2009年开始反弹，量价齐升，呈现出2007年的上涨态势。与2009年年初相比，多数一线城市房价出现了50%以上的上涨，深圳甚至达到了80%；在天量信贷资金的催动下，房价上涨迅速从一线城市蔓延到二三线城市及县级城镇，呈现全国性普涨局面，年平均涨幅超过了30%，房地产业反弹，泡沫再度出现。目前，房价的上涨势头虽有所缓解，但房价仍维持在比较高的水平，超出了一般老百姓的承受能力。房价增长过快，销售价格、租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。 　　（二）高房??产生的原因 　　1.中央政府的宏观调控不力 　　中央政府是房地产市场的主导，拥有强大的调控手段。但在调控的过程中，一方面，因为房地产约占固定资产投资总额的20%，是中国经济增长的重要动力，并对金融体系和其他产业有很大影响，中央政府希望维持经济快速增长和社会稳定，所以不希望房地产市场大幅波动；另一方面，中央政府获取的大量信息需要地方政府提供，而地方政府出于自身利益可能扭曲、选择性提供信息，影响中央政府对市场形势的判断。同时，即使中央政府准确把握了房地产市场的信息，出台了有针对性的调控政策，如国十条等，在落实的过程中，也存在着被不规范的市场消化掉的现象。在这些因素的综合作用下，使得中央政府对房地产市场的宏观调控没有达到预期的效果。 　　2.地方政府是高房价的有力推手 　　根据中国法律，城市土地归国家所有，地方政府通过拍卖出让土地使用权，可以获得巨大的收益，这也成了近年来地方政府实际可用财力的重要来源。地方政府可以通过增减土地供应来影响土地价格，而土地价格变动会影响人们对房价的预期，从而影响房价；反过来，房价上涨也会带动地价上涨。由于卖地收入是地方政府重要财源，且不受严格监管，地方政府有通过抬高房价来推高地价的激励。同时，由于地方政府直接介入了土地的经营和土地的开发环节，容易造成用地不公平和市场的“寻租”行为，客观上增加了房地产商的“开发成本”，从而进一步推高了房价。另外，地方政府能通过财政补贴、税收减免、购房入户等政策扶持楼市。楼市的繁荣、房价的上涨能推高GDP增长率，对地方政府政绩有利，因此地方政府偏好房价上涨，已经成为高房价的有力推手。 　　3.房地产商投机炒作行为严重 　　住房需求通常分为自住性需求、投资性需求和投机性需求。投资性和投机性需求都不是为了自住，两者界限不是特别明显，但通常认为投资性购房者是指有长期还贷能力、可能较长期持有住房的购房者，而投机性购房者则是没有长期还贷能力、只愿意短期持有住房的购房者。由于土地供应受到严格控制，且地产开发周期稳定，房地产商即使快速回笼资金也无法开始新的投资，因此地产商通常不愿采取薄利多销经营的模式，偏好高房价，促使捂盘惜售、空置房等现象持续出现。同时，房地产开发商的炒地行为严重。北京上海一些地区，已经出现“地价等于楼价”的怪现象。2009年6月30日，中化方兴以40.6亿元拍下的北京广渠路15号地块，根据建筑规划，建筑面积单价高达1.5万元/平方米，而当时周边中档成品楼盘价格仅为1.6万元/平方米，只有本区房价维持每年30%的增幅，开发商3年后完成开发销售才可能盈利。①有了这样