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中国房地产投资的地区差异分析 　　摘要:房地产投资不均衡对房地产业和区域经济的发展有重要的影响。将泰尔指数用于房地产投资的地区差异的分析,重点考察了1991―2007年东中西部房地产投资的差异及其分解,认为,中国房地产投资的地区差异比较显著,变动趋势呈M型分布;东中西部地区之间的差异是总体差异的主要影响因素,但重要程度在不断下降。同时,还初步分析了造成差异的原因,并提出了相应的政策建议。 　　关键词:房地产投资;地区差异;泰尔指数 　　中图分类号:F293.3 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)20-0058-02 　　 　　引言 　　伴随着经济发展和体制转轨,特别是1998年深化住房制度改革、实行货币化分配以来,中国房地产业得到了快速的发展,以房地产投资为例,年均增幅高达24.4%。但是,房地产业在地区间的发展是不平衡的,房地产投资地区差异显著。 　　近年来,关于房地产投资的研究得到不少学者的关注。张琳、陈美亚(2002)采用动态计量经济学的误差修正模型,定量分析了房地产投资和国民经济增长的相互作用,得出房地产业对经济增长有拉动作用的结论;沈悦、刘洪玉(2004)通过Granger因果检验,分析当前中国房地产开发投资和GDP之间的互动关系,结果表明,GDP对房地产开发投资有着显著的单向作用,当前GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响;孔煜等(2005)在研究了1995年至2002年我国东中西部房地产投资、住宅投资和GDP之间的区域差异关系后,认为东中西部地区房地产投资占GDP比重处于增长趋势,且有显著的地域差异;谭术魁等(2006)提出房地产投资差异曲线图法和房地产投资差异系数法,对我国从2001年到2003年的房地产投资差异情况进行了简要的实际测度和分析等。 　　可以看出,当前针对房地产投资差异的研究还比较少,其主要着眼点也集中在房地产投资与GDP关系方面的差异,而对房地产投资在地区空间结构上的差异以及地区差异各组成部分之间的内在联系缺乏深入的探讨。本文将泰尔指数用于房地产投资的地区差异的分析,重点考察1991―2007年东中西部房地产投资的差异及其分解。 　　一、房地产投资地区差异的衡量方法及数据 　　房地产投资的地区差异既包括了经济区域之间的差异,也包括???济区域内部的差异。为了准确反映这两种差异以及它们对总体差异的影响程度,本文引入泰尔指数。 　　设yi是第i个单位的房地产投资,是yi的平均值,则泰尔指数的衡量方法如下: 　　I(O)=log 　　如果将所有单位按一定的方法分成G组,那么,泰尔指数可以按如下方法分解: 　　I(O)=PI(O)g+Pglog 　　式中,Vg表示第g组房地产投资在房地产总投资中的比重,Pg则表示第g组人口在总人口中的比重。上式的第一项表示每一组内各单位之间的房地产投资差异。这里,它可以用来衡量东部、中部和西部三大经济区域内的省际差异。第二项则表示各组之间即三大经济区域之间的房地产投资差异。 　　在三大经济区域的划分方面,本文沿用常用的“七五”计划关于东中西三大经济带的提法,并根据国发《2000》33号文件,划分如下:东部地区是指北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南等11个省市;中部地区是指山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北和湖南等8个省;西部地区是指重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、广西和内蒙古等12个省、自治区。 　　鉴于数据的连贯性和可比性,本文采取了将重庆市并入四川省,并且不包括西藏自治区的办法,选取了全国29个省、自治区和直辖市1991-2007年的房地产投资和人口方面的统计数据(见于历年的《中国统计年鉴》)。 　　二、房地产投资的地区差异:基于泰尔指数的分解 　　首先来看全国房地产投资的差异程度。由图1可知,我国房地产投资的泰尔指数最高为0.287(1996年),差异比较显著;无论是总体泰尔指数、组间还是组内泰尔指数均呈现出“M”型走势,在1992年和1997年分别达到两个高峰后开始下降,到现在一直处于下降通道中。这说明我国房地产投资差异经历了扩大、缩小、再扩大、再缩小这样一个过程,而且近十年来差异一直在缩小。 　　接下来看房地产投资的总体差异如何在东中西部地区之间以及各地区内部进行分解。由表1可知,东中西部地区之间的房地产投资差异对总体差异的贡献由最高的65.6%(1993年)下降到50%(2007年),与此同时,东中西部地区内部的房地产投资差异对总体差异的贡献由最低的33.9%(1993年)上升到50%(2007年),二者之间是一种此消彼长的关系。 　　最后分别来看东中西部地区房地产投资的差异情况。从图2可以看出,总体上东部地区各省份之间房