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中国房地产价过快上涨的原因危害及调控对策 　　摘要:房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、土地的出让制度、房地产市场的体制不完善、开发商的违规操作和投机客的过度炒等原因引起的。过快上涨的房价使普通百姓无力承受,而进入了“蜗居”时代,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。同时房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。在了解房地产价格过快上涨的原因、危害的基础上,提出了一些建议性的调控政策。 　　关键词:供求关系;土地“招拍挂”机制; 高房价;调控政策 　　中图分类号:F290.30文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0135-03 　　 　　一、理性的房地产价格的概念 　　理性的房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马(Andrewhamer)提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍[1]。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素[2]。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004―2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落(1.01),但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。 　　二、房价快速上涨的主要原因 　　1.房地产供求失衡。房地产价格是房地产供给和需求相互作用形成的[3]。从短期来看,由于房地产具有区位固定性及不可移动性,同时开发房地产需要较长时间的建造周期导致房地产短期供给的滞后性,因此短期内房地产的供给相对稳定,不能立即适用突然变化的需求,就会导致价格的上涨或下降。房地产短期供给无弹性,当需求突然增加,供给却不能相应增加,则价格升。如果需求突然下降,过多的供给不可能转运到其他区域销售,就会导致房地产价格下降。2009年中国房地产价格过快上涨,形成了高房价,主要是供给小和需求大的失衡造成的。房地产的供应是受土地的供应量所影响的。由于土地偏重于保证粮食安全,中国对城市化所用的土地进行了严格的行政限制,对于城市建设,特别是住宅用地供给与城市化进程中城市人口增长的需要不相适应,使住房价格存在着土地供给过少而需求在增长,导致的上涨动力。住宅用地供给小于需求,势必推动地价上升,而地价上升又推动房价快速上涨。 　　2.宽松的货币政策和通胀预期。为了应对全球的金融危机,2008年下半年尤其是第四季度以后,中国实行了较为宽松的货币政策,多次下调存款准备金率,五次降息。紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构,推动经济又好又快发展”;“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施,强调落实地方政府稳定房地产市场的职责,之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施,这些促进住房消费的优惠政策扭转了购房者的预期,良好的市场预期使市场走向发生了变化。这对2009年的房地产成交起到了极大的推动作用,是造就此轮楼市上涨的关键。同时宽松的货币政策释放了巨量资金进入楼市,从而推动资产价格上升。中国2009年前5个月新增人民币贷款达5.84万亿,全年达到8万亿。充裕的货币流动性在向实体经济注入的同时也分流到了楼市和股市。市场充裕的流动性,加上国际、国内经济触底回升的态势逐渐明朗,投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈,在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下,置业买房成为中国富有阶层资产保值增值的首要选择,成为促成2009年房地产价格快速上涨的重要原因之一。 　　3.土地的出让制度。随着土地使用制度的改革,中国已经结束了过去以行政划拨为主的土地无偿使用形式,并进入到以“招拍挂”出让为主的土地有偿使用阶段。招拍挂制度的推行,充分发挥了市场对土地资源的配置作用, 为中国土地市场的发展带来了很好