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中国物业税的法律基础 　　摘要：物业税制度的构建与完善是一个系统工程，分析物业税的法律基础，不仅有利于中国物业税的开征提供依据，也是中国物业税法律制度的构建奠基石。《物权法》的颁布实施为物业税的开征提供了前提条件。《物权法》的立法重心从强调“所有”转为强调“利用”，由此产生了土地使用权与所有权的分离，这是开征物业税的法律基础；而在中国这种特殊的国情下，影响物业税构建法律因素的相关的配套法律制度也成就了中国物业税的法律基础作用。 　　关键词：物业税；法律基础；法律制度；中国 　　中图分类号：D922.22文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）06-0102-02 　　 　　一、物业税的物权法基础 　　物业税的法律地位与私有财产的制度确立相关联。私有财产制度受法律保护的程度越高，物业税的法律地位越高；财产的公有制程度越高，私有化程度越低，物业税的法律地位就越低。2007年颁布的《物权法》对私有财产的合法权益提供了强有力的保障，为物业税的构建提供了法律基础。 　　《物权法》立法重心从“所有”转到“利用”，政府要向不动产所有者征税。市场经济是通过资源的优化配置而实现效益目标的，资源是否能优化配置，不仅取决于资源的占有量，更重要的是要有一套有效的资源配置规则。这种规则主要是通过确定财产的所有权归属，明确财产所有权的主体，从而为资源的交易提供法律基础，而只有清晰界定产权才能为有效率地利用财产创造前提、奠定基础。而《物权法》确定和保护了所有权，有助于实现资源的优化配置。自物权制度产生以来，人类社会就形成了两种各具特色的物权体系，即以“所有”为中心的罗马法物权体系和以“利用”为中心的日耳曼法物权体系。罗马法物权体系由于受个人主义思想的影响，强调所有而非利用；而日耳曼法物权体系受团体主义的影响，强调利用而非所有。罗马法以“所有”为中心的物权体系适应了早期资本主义经济发展的需要，为大多数资本主义国家所接受。在这种物权体系下，物权法注重保护所有权主体的完整性，强调对所有人享有的各项权能进行全面保护。此时，物由所有人进行现实的支??并由其利用，从而导致权利主体对物的所有关系和利用关系趋于一致。然而，所有权仅意味着权利主体对财产的支配、控制状态获得了法律的确认和保障，这一确认本身并不意味着一定能实现物尽其用、促进社会财富的增长。首先，强调仅能由所有人对物加以利用就排斥了他人对物的利用，当所有人不能或不愿利用时，他人亦无法利用。其次，欲使资源最大限度地发挥效用，就必须由最能有效利用资源的人来利用资源。根据经济分析法学派的观点，判断财产权制度是否有效率的一个重要的标准就是财产权是否具有可转让性。财产权具有可转让性，就意味着资源能够流向最能有效利用该资源的主体，从而实现资源的优化配置。在财产只能由所有人利用的情形下，由于所有人不一定就是财产的最佳利用人，并不一定能做到物尽其用，由此产生了所有权权能分离的必要性，即所有人在保留所有权的前提下，将所有权的部分权能分离给他人。此时，所有权获得了一种观念的存在，变成了对物的抽象的支配，但所有人却通过权能的分离使自身的利益获得最大的实现，而非所有人则可以利用所有人的财产组织生产经营，物的效益由此得到充分发挥。与这一现象相伴随的，实际上就是物权法从“归属”???“利用”或从“所有”到“利用”的转变过程。 　　由此可见，现代物权法除具有界定财产归属、明晰产权的功能外，其重心已转移到最大限度地发挥资源的效用以获得最佳的社会经济效益上来。为了充分利用资源，充分发挥财产的效用，吸收更多的主体利用资源，在一物之上需要设立越来越多的物权形态。在系统地分析借鉴国际物权法的立法理念的基础上，结合中国的实际情况，本着物权法定的原则，中国《物权法》中规定的房地产物权不仅包括了房地产所有权，而且具体规范了房地产用益物权（如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权）、房地产担保物权（如房地产抵押权）等等，从而为中国房地产税制的结构性调整奠定了坚实的法律基础。假如把所有制问题（即什么人能享有什么样的财产权）作为宪法规定的主要内容，那《物权法》的主要内容就不再是什么人可以享有什么样的财产权，而是说，不管你是什么身份，一旦你享有所有权，这种所有权的内容是什么。中国物权立法首先确认和保护了房地产物权和具体权能，在房地产权属界定上从法律上实践了“风可进雨可进国王不可进”这句古老的格言。物业税作为主要针对具有私有财产性质的不动产――土地和房屋征税的一种财产税，以《物权法》出台为前提。只有在将所有权和与财产所有权有关的财产权厘清并纳入法律框架后，物业税征收才能有良好的法律基础。但同时，在中国房产和土地分离的情况下，公民的私有财产权利实际上也分离了，自然也会产生涉及这些权利的冲突。通过《物权法》对涉及房地产的一些权