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中外小区停车位的权属比较研究 　　摘要：停车位的权属及其相关问题，世界各国的相关立法不尽相同，从比较法的角度出发考察其归属，借鉴国外的立法及实务经验，结合中国的实际情况，尝试做出处理中国小区停车位的理论思路，针对中国相关的实际情况，提出实务分析及理论完善，建立更加符合中国国情的停车位制度。 　　关键词：小区停车位；权属；物权法 　　中图分类号：F29 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）13-0171-02 　　 　　随着城市经济的快速发展与城市化进程的日益加快，城市居民私人汽车保有量也在持续增加。但是与之相对应的停车位却发展缓慢，使之成为一种稀缺资源。“停车难”已成为现代城市生活中普遍存在的问题。此外，开发商为谋取更多的利益，在商品房的开发和销售环节总是通过各种不平等的合同条款单方处置小区停车位，从而在现实生活中引发一系列停车位权属之争。小区停车位及车库的权属是各种有关停车位的买卖、租赁、使用、收益等矛盾的核心所在。因此，如何借鉴域外立法的经验，完善中国物权法中小区停车位的相关制度，明晰权属以提供更好解决途径，便成为一个现实和理论中都急需解决的问题。 　　一、国内外小区停车位权属的立法及实务考察 　　日本将所有建筑物所附设的停车场分成两类：一类是屋外停车场，通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成；另一类为屋内停车场，指在区分所有建筑物内设置的停车场，一般设在区分所有建筑物的地下或一二层，也有设在屋顶平台上的。日本现行的《建筑物区分所有权法》（1983年）并没有关于停车位的规定，日本地方法院对于其归属问题也存在分歧。直到昭和56年6月18日，日本最高法院根据建筑物区分所有权的专有部分必须满足构造上的独立性和利用上的独立性两个条件，以判决的形式确认屋内停车位为专有使用权客体，从而为裁判实务上长期存在的分歧打上了休止符。但日本学术界对此持批评态度。 　　德国1973年7月30日修正的《住宅所有权法》第3条第2项中规定，“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间。”意思是说，地上、地下的停车场均设置有“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。因此，在德国车库被视作独立的物，其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主，而不是作为从物，直接归全体业主所有。这种做法的优点在于不需要停车位的业主可以不用支付该车库的分摊费用。当然，也保护了开发商的利益，应明确的是，即使小区内的停车位属于全体业主共同所有，但对停车位享有专有使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让停车位使用权。 　　在法国，新公寓的建造者负有一项法定义务，就是在建筑物基地内，按一户一空间的标准为住户设计停车场。当屋外设置必要停车场空间而无基地时，建筑者即使向下挖掘三层乃至四层、五层的深度，也必须设置停车场。法国学界及司法实践认为，所有的建筑物居住区域与停车区域为相互独立的不动产，即停车位必须另行购买，且任何人可以申购。这种申购一般出现在业主未购置汽车或支付不起停车场购置费而导致停车位剩余时，由开发公司代为转售。 　　而美国的法律对小区内车位的制度设计，遵循两个基本原则：一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分进行单独买卖。对小区内的车库及停车位所有权归属的制度则有三种模式：第一种是将车库及停车位界定为共有部分，为全体业主的共有财产；第二种是将停车位界定为房屋单元的组成部分，如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计，则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位，该地下停车位从属于房屋单元，只能随房屋单元转让而转让；第三种是将停车位界定为指定供专有的共有部分。 　　加拿大多伦多市的停车位是按住户卧室为标准来配置的，其法定要求是：开发商必须为拥有两间卧室的住户配置1个停车位，为拥有3间以上卧室的住户配置两个停车位。同时还必须在基地上以每4个区分所有权人为单位设置1个供来客使用的停车位。 　　二、基于国内外小区停车位权属考察的分析 　　针对上述论述我们发现，各国家、地区对停车位问题大致提供了两种模式： 　　一种是将停车位作为共有部分由业主共有。例如，美国立法规定小区内的停车位不允许作为独立的专有部分进行单独买卖。中国台湾地区也有不得分割零售的规定。这种模式一般采用两种途径：一种是业主共同享有共有权。另外一种是部分业主缴纳一定的费用后获得排他性使用权。然而，无论哪种途径，都是由业主大会行使管理和收益权。在这种模式下，业主自治组织享有停车位的所有权，代表全体业主对停车位行使管理、处分、收益权。这种模式的优势在于，由于相关规则是由业主们合意制定的，所以充分反映了业主们的意思自治，减少了业主与开发商之间的矛盾。缺点在于，由于实际中每位业主对停车位的需求是不同的，这种共有模式必