世联公厕及商业适应性研究及规划设计建议.ppt

公厕与商业适应性研究及规划设计建议 谨呈：天津市环境建设投资有限公司 项目背景 客户目标解析 由于该项目是公建与商业的复合体，因此存在两个层次的目标： 项目界定 城市小规模可持续经营公建的KPI体系 根据客户目标，建立城市小规模可持续经营公建的KPI体系： 解决方案的核心内容 根据城市小规模可持续经营公建的KPI体系，确定解决方案的核心内容。 本报告的主要内容 业态筛选模型 业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态 形象要求： 为了保证公厕的高标准，应选择形象较好的商业物业与之匹配。环境脏乱、有异味、或缺乏社会效益的业态不应入选。 规模要求： 受项目建筑形式所限，所选商业业态的适宜规模应在160平米（单层）或350平米（双层）左右。因此规模小于150平米或大于350平米的业态应排除。 业态筛选流程——根据地块具体条件确定拟招租业态 判断各地块区位属性的目的在于按照区位属性对地块分类。 经营策略选择： 集合式经营策略，即具有共同区位属性的一类地块选择同一种业态，进行连锁经营； 分散式经营策略，即对不同的地块分别考虑，根据自身的条件选择不同的业态。 业态筛选流程——根据商家的条件确定最终业态 在招商过程中，主要通过商家的需求和条件来确定最终业态。例如承租条件、承付租金和承租期限等。 业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态 定义业态集合 业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态 根据形象要求筛选业态 根据项目商业形象的要求，屏蔽某些商业业态： 不符合形象要求的业态 业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态 根据规模要求筛选业态 根据项目物业规模的要求，屏蔽某些商业业态： 不符合规模要求的业态 业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态 确定本项目可选的业态集合 业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态 地块区位属性分类 根据地块所处的环境确定该地块处于商业聚集地或非商业聚集地。 商业聚集地 根据区域内所经营的业态种类将商业聚集地分为特色商业型和综合商业型。 非商业聚集地 根据地块上现有商业针对的消费人群，将非商业聚集地分为外向服务型和内向服务型。 非商业聚集地 外向服务型 根据地块周围的交通和资源将外向服务型地块分为城际交通枢纽类、城内交通枢纽类和旅游景点类。 内向服务型 非商业聚集地 外向服务型 内向服务型 根据地块周围常驻人口的类别将内向服务型地块分为商务办公类、行政事业类、高校类、居民区类和特色区类。 区位属性分类结果 业态筛选流程——根据项目整体要求确定初选业态 区位属性与业态范围对照表——世联模型 业态筛选流程——根据地块具体条件确定拟招租业态 判断各地块的区位属性 业态筛选流程——根据地块具体条件确定拟招租业态 经营策略选择 集合式经营策略 对具有相同区位属性的一类地块整体考虑，选择连锁经营模式的适合业态，统一招商，统一管理。 分散式经营策略 对各个地块分别加以考虑，针对地块上的商业现状和消费者需求确定不同的业态，单独招商，单独管理。 集合式经营策略 当各地块的区位属性比较集中时， 宜采用此种方式。 集合式经营策略 分散式经营策略 当各地块的区位属性比较分散时， 宜采用此种方式。 分散式经营策略 在招商时，跟从型和补充型应重点考虑目标业态，任意型则根据租金高低决定最终租户。 分散式经营策略 业态筛选流程——根据商家的条件确定最终业态 根据承租条件筛选租户 如果地块或建筑本身的现实条件不能满足租户的承租条件，则排除该商家。 业态筛选流程——根据商家的条件确定最终业态 根据承租期限与租金综合考虑确定租户 租金调整与品牌调整通常于租约续签或租约终止时间。 承租期限与租金的综合考虑 对于形象、规模都符合要求，但承租期限和租金不同的业态，需将租期和租金综合考虑选择最终业态。 考虑最大化风险，假设两次租约之间的空租期为一年。计算不同业态的折算年租金。 该方法的假设前提为该地块一直出租给承租期相同的同一业态，计算总租期无限长情况下的极限值。 根据特殊偏好的修正 不同的项目对于最终租户的业态可能有不同的偏好，例如本项目对业态的公众形象特别重视，即不仅要求形象符合最低标准，还希望达到更好。此时可以根据该偏好对折算年租金法进行修正。 商业定位及经济测算 按区位属性将地块分类 业态筛选 地块分类结果： 特色商业型1 综合商业型1 城际交通枢纽1 城内交通枢纽3 观光旅游景点0 商务办公类3 行政事业类1 高校类0 居民区类13 特殊区域类0 集合式经营策略 地块与业态对照表 集合式经营策略 根据不同的地块类别组合方式，选取不同的主力业态，可以