北京世嘉房地产开发有限公司-世嘉地产-蓬莱旅游地产项目项目可研报告主报告.doc

北京世嘉房地产开发有限公司-世嘉地产-蓬莱旅游地产项目项目可研报告主报告 主报告 2005年8月 ?0?2005 远卓管理顾问 021目录 1、总论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调研及前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较 2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较 2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目定位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 3.7 销售方式定位 4、经营模式建议 5.1 公司管控模式 5.2 公司组建形式 5.3 未来股权结构 5、经营状况和财务状况的预测 4.1 盈亏平衡分析 4.2 赢利预测 4.3 敏感性分析 6、项目的投融资方案建议 6.1 投资估算 6.2 投融资建议 7、潜在风险提示及措施 8、结论 9、下一步工作 ?0?2005 远卓管理顾问 021总论 1、总论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调研及前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较 2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较 2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目定位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 3.7 销售方式定位 4、经营模式建议 5.1 公司管控模式 5.2 公司组建形式 5.3 未来股权结构 5、经营状况和财务状况的预测 4.1 盈亏平衡分析 4.2 赢利预测 4.3 敏感性分析 6、项目的投融资方案建议 6.1 投资估算 6.2 投融资建议 7、潜在风险提示及措施 8、结论 9、下一步工作 ?0?2005 远卓管理顾问 021该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性质，地块背山面海，占地面积953亩，租用林地310亩，总建筑面积约25万平方米 项目选址山东省蓬莱市城区西部，项目东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临，南部为政府新规划的市政府用地，北部为蓬莱海滨观光大道，距海岸线仅30米，与长岛隔海相望。 项目现已拥有旅游用途出让土地635412平方米（地号：01196，01208-1，01208-2。约953亩）和租用林地310亩。 项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业。 ?0?2005 远卓管理顾问 021该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步 ，基于稳健投资的原则，世嘉地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为蓬莱项目提供决策依据 世嘉地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东蓬莱旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要一步。 世嘉地产已经与蓬莱市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。 远卓管理顾问已经就蓬莱项目的一些分析和定位与世嘉地产主要领导进行了两次汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。 本报告代表远卓对世嘉地产蓬莱项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。 本可研报告中的称谓及缩写： 北京世嘉房地产开发有限公司：世嘉地产、世嘉 远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓 ?0?2005 远卓管理顾问 021经过9周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段 第一阶段 市场调研分析阶段 项目 启动会 第二阶段 项目初步定位及方案沟通调整 中期 报告会 第三阶段 项目可行性研究 最终 报告会 4周 3周 2周 时间安排 主要任务 召开项目启动会 高层内部访谈 内外部资料搜集/整理和研究，主要包括： 总体宏观环境与项目环境的调研分析 度假酒店市场调研分析 别墅类高档住宅的市场调研分析 会务市场调研分析，等等 在对拟建项目的地点条件、环境、市场供需、竞争情况充分调查分析的基础上，提出项目定位的建议 召开中期报告会 根据反馈意见对方案进行调整 项目的财务预测 投资分析 经营模式建议 投融资方案建议 结论 编写项目可行报告 召开最终报告会 注：鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已经在前几次汇报会或讨论会上向世嘉做了沟通，故在今天的报告会及本文件中不再作详细、深入的介绍。 ?0?2005 远卓管理顾问 021在过去的几周里，远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱