房地产行业：房价寻底中的投资机会.doc

房地产行业：房价寻底中的投资机会 房价寻底中的投资机会房价寻底中的投资机会房价寻底中的投资机会房价寻底中的投资机会 2012年房地产行业年度投资策略——2012年房地产行业年度投资策略 赵月亮 证书编号：S0160511030006 2011.12.177 渐飞研究报告 - //bg.panlv.net 目录 ??7 2011年回顾 ??7 2012年行业展望 ??7 行业中长期趋势分析行业中长期趋势分析 ??7 上市公司运行趋势分析 ??7 行业投资建议 2 渐飞研究报告 - //bg.panlv.net 政策面与基本面交互影响板块走势 8% 9、10月份楼市销售9、10月份楼市销售 申万房地产指数相对沪深300表现 6% 126新国八条出台126新国八条出台 608个城市出台房价控制目标608个城市出台房价控制目标 9、10月份楼市销售 低于市场预期 9、10月份楼市销售 低于市场预期 2% 4% 126新国八条出台126新国八条出台 0% 2% -2% 住建部出台新增限购住建部出台新增限购保障房建设成为关注保障房建设成为关注 -4% 房地产相对沪深300表现 39个城市陆续出 台限购令 39个城市陆续出 台限购令 城市名单的5条标准城市名单的5条标准焦点焦点 3 数据来源：Wind资讯、财通证券研究所 渐飞研究报告 - //bg.panlv.net 销售状况恶化，从一二线逐步传导到三四线 ??7 在中央再三强调政策调控力度不变的背景下，“铜九铁十”成为今年房地产销售状况的缩影。 ??7 2011年1-10月，一线城市累计销售面积同比下降14.2%，二线城市同比下降6.2%。9、10两个 线城市累计销售 积 比 降 线城市 比 降月，一线城市累计销售面积同比下降43.9%，二线城市同比下降27.4%。 ??7 市场销售低迷的原因有两点：1）开发商对黄金销售时段的预期较高，促销力度不大；2）购 房者对后市判断较开发商“悲观”，认为房价泡沫仍然巨大。 二线城市住宅销售面积及同比一线城市住宅销售面积及同比 20% 40% 60% 500 600 万平方米 60% 80% 100% 1 000 1,200 1,400 万平方米 二线城市住宅销售面积及同比一线城市住宅销售面积及同比 -20% 0% 20% 200 300 400 0% 20% 40% 60% 600 800 1,000 -80% -60% -40% 0 100 200 -60% -40% -20% 0 200 400 10年一线城市住宅销售面积 11年一线城市住宅销售面积 10年一线城市住宅销售面积同比（右） 年 线城市住宅销售面积同比（右） 10年二线城市住宅销售面积 11年二线城市住宅销售面积 10年二线城市住宅销售面积同比（右） 11年二线城市住宅销售面积同比（右） 4 数据来源：中指研究院、财通证券研究所 11年一线城市住宅销售面积同比（右） 11年二线城市住宅销售面积同比（右） 渐飞研究报告 - //bg.panlv.net 销售状况恶化，从一二线逐步传导到三四线 ??7 2011年1-10月全国商品住宅销售面积总计7.1亿平方米，同比增加9%，远高于一二线城市商 品住宅销售面积8.3%的同比跌幅。 进入 半年 尤其是 季度之后 线城市对调控的反应 步传导到 线城市 市场??7 进入下半年，尤其是四季度之后，一二线城市对调控的反应逐步传导到三四线城市，市场 购买预期的回落以及限购限贷政策的负面影响渐渐体现。 11年10月全国住宅面积同比下滑12% 80% 100% 120% 20,000 25,000 万平方米 20% 40% 60% 10,000 15,000 -40% -20% 0% 5,000 -60%0 商品住宅月销售面积 商品住宅销售面积当月同比（右） 5 数据来源：国家统计局、Wind资讯、财通证券研究所 商品住宅月销售面积 商品住宅销售面积当月同比（右） 渐飞研究报告 - //bg.panlv.net 销售状况恶化，从一二线逐步传导到三四线 ??7 从2011年与2008年的对比来看，可见今年一线城市销售情况的惨淡。 ??7 这也从侧面反映出一线城市中，房产作为投资品的属性体现得更为明显，追涨杀跌也就成为 其必然规律其必然规律。 2011年 1‐10月与 2008年同期累计销售面积对比 范围 2008 年 1-10 月 （万平方米） 2011 年 1-10 月 （万平方米） 增幅 （万平方米） （万平方米） 一线城市 2852.23? 2705.09? ‐5.2%? 二线城市 4885.08? 8039.23? 64.6%? 合计 7737 31 10744 32 38 9%合计 7737.31 107