房地产商品房可行性报告.doc.docx

第一部分 兴化市投资环境分析【 通过分析、研究兴化市社会经济状况、消费者购买意愿等指标，对兴化整体经济运行状况和投资环境进行判断，为项目发展机会提供充分的依据 】1．兴化市社会经济发展状况兴化市的国民经济较快增长，综合实力稳步提升。初步核算，2008年全年完成生产总值268.61亿元，比上年增长14.0%。2008年，全市户籍总人口1544313人，比上年增加5090人，总户数535197户，人口出生率为10.17‰，比上年增长0.04个千分点；人口自然增长率为5.28‰。全市常住人口131.88万人，1-9月份，全市实现地区生产总值183.1亿元，增长15.3%，增幅创历史新高。实现财政收入26.5亿元，一般预算收入9.69亿元，分别增长53.14%和42.42%，增幅列泰州各县市首位。实现农民人均现金收入6687元，城镇居民人均可支配收入11084元，分别增长24.6%和15.9%。完成全社会固定资产投资100亿元，增长39.6%。在2008年揭晓的“全国县域经济基本竞争力”百强排名中，兴化市名列第76名，比上届提升了23位。强大的综合经济实力，将为兴化房地产行业的发展提供强大的经济支撑。随着全国三线城市近年来的飞速发展，兴化作为长三角经济发展战略的受益城市，近年来取得了长足的进步。特别是在全民消费能力上，兴化市的金属加工业生产总值远远超过其他县市。从而，直接的推动了兴化房地产市场的进一步完善和繁荣。兴化市加大固定资产投资将成为推动兴化经济增长的强大动力。兴化市交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。随着城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对兴化市房地产的发展起到很大的推动作用。2、住宅物业潜在需求调查研究1、兴化市居民对房价的态度（单位/百分比）（数据来源：兴化市城市调查资料）2、兴化市居民对现住房的态度（单位/百分比）3、兴化市购房群体的年龄结构4、兴化市购房群体的主要目的（单位/百分比）5 、兴化市购房群体购房的考虑因素（单位/百分比）6 、购买的理想户型、结构（单位/百分比）7、消费群理想的购买楼型（单位/百分比）兴化市居民对住房的要求与大部分城市的居民住房要求差别不大，主力消费群体对住房面积和户型的要求普遍比较大，主要原因是市场上的主力消费群体工作、生活的稳定性较高，世代繁衍形成的群居习惯造成的。兴化是一个消费能力很强的城市，随着社会经济的持续良好发展，兴化市居民对生活环境和质量改善的倾向性特别强烈，这体现在对住宅产品品质要求较高。三房以上、小区园林和景观、产品品质较高的项目成为接受调查者主要的需求方向。8、 购买能力与各项购买指标为更加深入细化地研究兴化住宅市场的购买需求，京泰地产顾问组织的一项调查显示，兴化市民的购买能力与面积、楼型、房屋结构、娱乐设施、生活配套、物业管理内容等六项指标呈现出密切的关系。8-1 购买能力（数据来源：京泰房地产顾问调研统计分析资料）8-2 理想购买面积8-3理想的娱乐设施8-4 理想的生活配套8-5理想的物业管理内容3．新环境、新政策给兴化房地产市场带来的变化兴化作为苏中发展较快的城市，目前的整体房地产均价只有3200元/平方米，正处于房地产市场的起步阶段，并不存在大面积的泡沫的现象，而且根据调查，兴化的目前的商品房消费者主要购买的目的还是解决自己的居住的需求，并不存在大量的投机成分。因此，新政策对兴化市场来说是有一定推动作用的。兴化市目前整体房地产的销售价格水平在全国的三线城市处于中等水平，与周边苏南等城市，还相差很大的距离。存在较大的上升空间。整个城市的发展必须依赖房地产市场的带动才能全面的提升。政府短期可能会出台，比如严格执行二套房的首付款等规范措施，但不会出台制约整个房地产市场的发展的政策，整个房地产市场还是要积极向上走的。3-1 市民的购房心态兴化的主流置业者分以下几大类型：兴化市本地居民、在兴化工作的白领人士、投资者、周边乡镇的置业人群。因此不同类型的置业者，在新政下其购房的心态变化都各有不同。3-1-1兴化市本地居民此部分客户大都在兴化有自己的房产，但都比较陈旧，有一定的积蓄，属于二次置业改善生活条件的客户。他们除了关注购房的价格的同时，更加注重产品的品质。一旦有较高品质的产品在高尚地段出现时，价格又在其能承受的范围之内，他们会毫不犹豫的出手，为自己也为其后代选择创造一个良好的居住、生活、教育环境。他们的职业基本包括：各大院校教师、医疗单位医生、行政事业单位公务员、做生意的私营企业主、企业的中层管理者、金融机构、政府拆迁补偿户等；此类消费群体特点是会用非常挑剔的眼光来审视小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。3-1-2 白领人士此部分客户大都较为年轻，年龄一般在26—35岁，一般都是公司的核心成员，知识文化素质比较高，收入比较