房地产乒惴桨em.doc

目 录 计划概要 市场分析 地区环境现状分析 项目特性分析与建议 项目的SWOT分析 营销策略 开发商配合 计划概要 房屋建筑乃百年之大计 本方案旨为房地产业提供一个准确无误的投资方向，通过对市场状况的稠密调查、机会与问题的审慎分析、市场营销策略的周密设计以及行动方案规划的新突破等，目的在于能使“信源大厦（暂定名）”特性更加突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。 项目市场环境研究 一、地理环境：: 萍乡，西临湖南,距长沙130公里，株洲80公里，东接宜春，地处湘江赣边界，文化风俗更趋同于长沙，辖区总面积3808平方千米，人口185万，其中城区人口40万。历来为赣西的商品集中地，历史上因水路运输及近代铁路、公路运输方便，使萍乡商业较为繁荣。市区商厦林立，形成了正大街、跃进路、八一街三个主要中心商业区。各类批发市场应运而生，成千上万的个体商贩、精品专卖店，把城市商业搞得红红火火。 二、经济环境： 萍乡市是江西省重要工业城市，形成了以煤炭、机械、冶金、化工、建材、陶瓷等较为完备的工业体系；钢材、电瓷、工业瓷、烟花炮鞭炮畅销全国内外市场。据统计，萍乡市2003年全年国内生产总值143亿。城镇居民人均支配收入8500元，社会消费品零售总额65亿。就今年二月份来，全市国有企业产品销售收入600万元以上的非国有工业完成工业增加值28834.4万元，累计完成工业增加值52987.2万元.全市规模以上工业企业产品产销率为99.61%,累计为98.36%.2月份全市社会消费品零售总额完成52000万元,累计完成11亿.由此看来,经济发展状况良好。 萍乡房地产经济环境分析 2004年萍乡市城市建设稳步推进。房地产业也紧紧抓住这一发展机遇，纷纷加大投资力度，进一步促进了房地产市场的繁荣。同时，竞争也进一步加大，为使金信公司决策层有效把握市场动态，我们根据有关资料整理认为2004年萍乡市房地产市场主要呈现以下三个特点： 一、房地产开发投资快速增长，房屋建设速度加快 截止到2004年10月，全市房地产开发完成投资10.914亿元，比去年全年增长60.36%。房屋施工面积13.554万平方米，比去年全年增长22.11%;竣工面积27.2817万平方米，比去年全年减少34.43%。房地产投资和房屋施工面积增幅较大，而竣工面积却有所减少，原因有二：其一，由于2003年萍乡房地产市场的迅猛发展，大部分项目都是在2003年立项并在2004年开始建设的，故2004年房屋施工面积教2003年放大明显。其二，2004年开始建设的相当一部分项目其竣工日期都在2004年12月以后或者2005年甚至2006年，因此会出现房屋施工面积放大而竣工面积负增长的局面。但可以遇见，2005年至2006年将会有大批量的商品房投放市场，竞争也将前所未有地激烈。 二、商品房上市量继续扩容，住宅商品房比重加大 截止到2004年10月，全市批准施工的总建筑面积为135.5540万平方米，其中住宅面积为100.9798万平方米，比去年同期增长23.83%。开发量比去年同期净增19.4354万平方米，增速较快，萍乡市商品房市场继续扩容。在批准建设的商品房中，住宅占总上市量的比重为74.49%，比去年同期下降0.06个百分点。非住宅商品房的建设比重有少量增加。随着我市居民可支配收入的逐步增长，消费者对房地产投资的热情也将有所提高。同时，随着萍乡市城市化进程的加快，商铺和写字楼等经营性用房也将会顺应市场需求，其建设比重有进一步增加之势。 三、商品房交易持续升温，市场需求较为旺盛 2003年全年，全市共办理商品房交易1690起、成交面积14.3967万平方米、成交金额2.49061亿元。说明萍乡市房地产市场存在着较为旺盛的需求。在市场有效需求不断提高的同时，我市房地产开发的整体水平也得到了提升。房地产投资日趋于理性，房地产开发商越来越注重通过楼盘品质打造，提供全方位诚信服务来铸就自身的品牌，在激烈的市场竞争中赢得市场。 2003萍乡房地产开发情况/万元 （图—1） 2003萍乡房地产相关开发面积/万m2 （图—2） 2003萍乡房屋建筑施工及竣工面积/万m2 （图—3） 萍乡市2003年固定资产投资/亿元 （图—4） 萍乡市2003国内贸易/亿元 （图—5） 萍乡市2003年城乡居民收入 （图—6） 2003年全国及萍乡市消费品上涨指数 （图—7） 经济社会发展主要指标/亿元 （图—8） 经济社会发展主要指标/千元 （图—8） 萍乡市房地产市场分析 ◆开发概念： 目前萍乡市房地产开发仍处于主要以地段、价格为诉求点（产品+价格）的低层次阶段。但有个别楼盘开始以“环境+配套+服务”为诉求点，以取得有身份、有品味的“中坚消费者”青睐。其中个别楼盘在位置、价格、户型、投资的等方面继续努力外，又日益重视