影响项目成本的30项因素经典.pptVIP

影响因素： 招投标管理、施工工艺、工序、工法、工期、质量及施工材料的选择、设计变更及签证的控制等； 六、施工阶段： 采取措施： 选择费用合理、有实力的施工单位；选择有责任心、有水平、有能力、费用合理的监理单位；是确保项目品质、项目进度、项目附加值的基础条件 改进工序、创新工艺和工法，合理安排工期，控制施工费用。 加强安全管理、质量管理、进度管理，减少或避免因安全、质量、工期引起的索赔。 控制变更签证，减少追加投资、增加造价。 审核承建单位提报结算资料的准确性、完整性、时效性，加强竣工结算管理，选择高水平的造价咨询单位，把好结算控制关。 六、施工阶段： 功能？规范？成本造价？………再度思考!!!!! 影响因素： 国家政策、产品定价、宣传费用。 七、销售阶段： 核心实收均价 分栋／分功能／分期实 收 均 价 平均折扣率 层　　差 同层单位差 价 目 表 着重市场把握 着重阶段性策略 着重对客户的适应和促销 着重开盘策略和最终销售率 着重价值体现 着重客户的直观感受 正式开售后，随时总结销售成果，及时进行调整。 产品定价 采取措施： 掌握国家政策动态，及时调整销售策略； 做好市场分析及调研，及时调整产品定价； 选择合适的宣传渠道和方式，老带新，合理控制宣传费用……. 七、销售阶段： 随行就市,随机应变…………………定价一路走高 砍! 影响因素： 验收时间；交房时间；客户索赔； 采取措施： 1、做好各分项验收的计划安排，提前或按时完成各项验收工作，确保综合验收的顺利实施； 2、确定合理的交房时间，确保在合同约定的交房时间内完成交房； 3、做好交房计划，以及与物业的对接工作，保证顺利交房，避免客户索赔。 八、验收交房阶段： 拖期 ..不合格.. 赔..？ 影响因素： 招投标管理；预结算管理。 承包商的利润高了，我们的利润就低了！ 采取措施： 招投标：编制清单，做好控制价，在招标文件中确定招标取费标准和不进入决标项目，制定准确详实的技术标准和要求；推行竞争性谈判，规范流程，严密组织，防止串标、围标，控制中标价格不超控制价。要制定谈判策略，掌握谈判艺术和技巧，把造价压到合理低价。 预算控制，加强预算管理，事先编制预算，按预算控制投资。分项做分析比较，进行动态管理。 九、招标采购及预结算控制： 砍..砍..砍到骨头! 财务及管理费用： 影响因素： 贷款费用控制、资金的合理利用、合理避税等； 采取措施： 控制贷款，盘活资产，制定对策，加快资金的周转，节省利息和费用。 合理控制税费，利用国家政策，合理避税，节省财务费用。 实行定额管理，节约管理费用，包括直接费用、间接费用，压缩人员和开支，节约物业费、水电费、交通、通讯、接待、办公等所有费用。 十、财务及管理费用： 以上所讲内容比较浅显，只能起到抛砖引玉的作用，具体工作还要依靠在座各位，在日常工作中认真考量和执行，分不同阶段，不同部门，根据各自分工组织制定措施、流程，扎扎实实的从细节做起，就像李践老师讲的那样，从花的每一分钱去考虑，从节约每一分钱去行动，这样才能保证项目毛利率，保证企业盈利，保证企业长远发展，做到基业长青，谢谢！ END * * 影响毛利率的因素和控制措施 序—— 一、土地阶段 二、策划阶段: 三、规划方案阶段: 四、施工图设计阶段： 五、报批报建阶段： 六、施工阶段： 七、销售阶段： 八、验收交房阶段： 九、招标采购及预结算控制： 十、财务及管理费用： 影响因素： 土地成本是构成项目投资的重要因素； 土地成本的增加是推高房价的直接因素，面粉比面包贵，新天地。 一、土地阶段： 　 国有土地有偿使用的方式包括： （1）国有土地使用权招标出让； （2）国有土地使用权挂牌出让； （3）国有土地使用权拍卖出让； 　 （4）国有土地使用权作价出资或者入股。 采取措施： 在土地定价和招、拍、挂过程中， 采取有效措施压低土地成本。 国有土地使用权出让的方式有：协议出让和公开出让。 公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价。 一、土地阶段： 提前介入旧村改造、片区改造； 争取降低起拍底价； 设立挂牌进入障碍，减少竞争对手； 关注挂牌过程等等。 怎么才能拿到便宜土地? 二、策划阶段： 影响因素： 产品定位是影响策划阶段投资的重要因素 目标客群定位、产品定位、市场定位、区域定位 、功能定位 、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位 项目定位就是在前期预判的基础上，结合消