瀛通上海卢湾滨江项目定位报告2009年12月.pptVIP

客户来源 客户类型 比例 一线豪宅 本地客户 35% 国内富豪 25% 港澳台 15% 国际人士 25% 二线豪宅 本地客户 40% 国内富豪 30% 港澳台 15% 国际人士 15% 金融危机和限外政策夹击下，未来3年，国内隐形富豪及东南亚地区人士比重将提高 晋商等（资源类产业）已逐渐显现出强大的购买力 港澳台及东南亚作为上海滨江豪宅的主力，仍将扮演重要角色 北美和西欧在金融危机下，工业型企业和金融业影响较大，比重将下降 价值提升 提升策略 顶级豪宅的价值提升策略 ———— Tips ———— 市场：极简主义建筑、装修夺人眼球——皇都花园、SOHO北京公馆等 产品：SOHO北京公馆 纯极简主义豪宅，与本案建筑风格及户型相似度高 价值：极简概念另房地产价值进一步递升 提升策略：演绎完全极简主义“感·触”生活的滨江豪宅 Key words：SPA、全家居、全智能、屋顶景观泳池、大堂外透水系、极简小品、24H管家 户型配比 公共部位 大师设计 会所配置 物业管理 提升因子： 户型配比 豪宅大户型趋势 差异化配比 实现价值最大化 ———— Tips ———— 豪宅户型趋势：华俯天地、王子晶品等在售型豪宅均采用大面积配比，市场凡响良好； 差异化配比：为实现快速销量，户型配比应采取差异化策略，拓宽客户面，规避自身产品竞争风险 价值最大化：充分利用滨江景观优势，在保证流量的情况下实现景观房套数/面积最大化，价值最大化 华府天地 全市主要在售豪宅 豪宅名称 主力面积（㎡） 在售 华府天地 278-462 王子晶品 288、530 汤臣一品 434-1239 财富海景 247-661 永新晶苑 450-550 未来供应 御华山 450、900 海珀日晖 210、400、610 户型配比 高区设置10套477㎡超大面积景观豪华房 477㎡ 185㎡ 317㎡ 建议户型配比： 面积 套数 比例 477㎡ 10 28% 185㎡ 26 28% 317㎡ 26 44% TOTAL 17190 ㎡ 62 -- 16-20F 4-15F 2F 会所：900㎡ 户型亮点 上海最好的滨江景观SPA房 —— 主卧卫生间，设高级滨江景观SPA房 FROM:香港尚堤海景公寓 FROM:王子晶品 智能系统 轻松感触生活：智能总线系统 生态循环 轴帘系统 —— 垃圾处理系统 —— 所有的电器控制系统集成到EIB 欧洲总线，实现随心控制，全面提升生活品质 ——运用成熟德国户外轴帘系统，把房屋保护延伸到户外，遮阳、阻挡恶劣天气、隔音、保温、隔热、防撬窃、防窥视、挡蚊虫 —— 生态循环系统 公共部位 大堂内设24H管家 外透水景 ——大堂设24H管家 大堂外透水景—— 回归自然提示，完全演义极简主义 公共部位 极简主义小品 奢华细节 电梯大堂指纹门禁 ——尽显尊贵身份 会所 打造屋顶滨江景观泳池、休息区 16-20F 4-15F 2F 会所：900㎡ 利用二楼裙房外延部分 ——打造屋顶泳池、咖吧 滨江景色尽收眼底 大师设计 全家居豪华配置 大师设计 极简主义风格 大师设计 景观浴室 SPA房 极简主义整体橱柜 SPA 景观浴室 极简主义——整体橱柜 厨房系统 吊顶 墙面 天然石材 木漆面 石膏天花板 橱 柜 德国HACKER 红酒柜 LIFEBHERR 厨房电器 西门子系列；脱排油烟机 烤箱　烹轫垆　微波炉　洗碗机　双门电冰箱　洗衣机　干衣机 水盆龙头 DORNBRACHT镶嵌 SWAROVSKI水晶 卫浴系统 墙地面 天然石材 防潮石膏天花板 洁 具 SFERA浴缸 TOTO坐便器 GOIDIDEN毛巾架 手纸架 电子防雾镜 龙头 DORNBRACHT镶嵌 SWAROVSKI水晶 开关 奇胜CLIPSAL 排水系统 日本SEKISUI同曾排水系统,PVC排水管 设备系统 采暖系统 德国REHAU(瑞好)地暖管路,德国Vaillant挂壁炉，卧室比利时QUICKSTEP 中央空调 日本DAIKNVRV 新风系统 加拿大LIFEBREATH 分质给水系统 分质给水系统软净水,德国.直饮水;美国 中央给水系统 垃圾处理系统 中央吸尘垃圾处理系统　美国ＢＥＡＭ 智能系统 安全防盗系统 消防系统 其它 户内门 漆面防火防盗门,指纹密码锁 电梯 芬兰KONE观光电梯及KONE服务电梯 入户楼梯厅 绿玉石电梯门套，古铜不锈钢电梯门，进口石材铺面及墙面，吊顶 收纳系统 定制实木贴皮内嵌式柜体 立面;门窗 断桥隔热门窗系统 中空涂抹LOW-E玻璃 节能环保 大师设计 建议装修材料——8000元/平方米 物业管理 建议引进高力国际物业顾问及雷迪森酒店管理顾问 建议: 物管人员数与业主配比3:1 家政助理服务