永乐城项目营销定位方案2014年6月30日.pptVIP

* 永乐城项目营销定位方案 2014.6.30 市场分析 项目分析 项目SWOT分析 项目定位 广告语提炼 目录 市场分析 城市发展分析 乐昌是我省的“北大门”，是粤港澳辐射内陆腹地战略通道中的“桥头堡”。 至乐昌高铁站建成后，从广州到乐昌只需1小时，深圳到乐昌也只需1个半小时。加之2014年将建成通车的广乐高速韶关—乐昌坪石段， 将实现与京港澳（京珠）高速的接驳，高铁乐昌东站的服务半径将辐射粤北、湘南和清远的连（州）阳（山）地区，服务人口将达200万。这些，都将使乐昌的交通区位优势提升到一个新的层次。 武广高铁乐昌东站建立后，将使乐昌融入珠三角和长株潭城市群的重要节点，对乐昌城市发展提速，增加城市吸引力。为未来房地产市场的持续繁荣提供保障 乐昌高铁站及广乐高速的投入使用将提速城市发展，增加城市吸引力，经济的发展人口的增长将使房地产市场持续繁荣。 乐昌近6年住宅成交情况（09年—14年6月25日） 市场需求量逐年快速增长，2012年销量达2403套，同比11年增加一倍，2013年增至3001套（市区约2300套），同比增加25%，预计今年全年成交量将比去年略增； 房价在10、11年呈快速增长之势，12、13年增长较为缓慢，近2年市场不景气导致价格上升阻力较大，与韶关市区房价走势基本同步。目前乐昌房价在韶关各郊区县中处于中下水平，未来上升空间较大。曲江（3411元/㎡），乳源（2970元/㎡），仁化（2938元/㎡），南雄（3663元/㎡），始兴（3815元/㎡），翁源（3092元/㎡），新丰（3622元/㎡）。 市场需求分析 125 3261 182297 1463 2014 （1月—6月25日) 127 3180 380389 3001 2013 121 3063 289763 2403 2012 123 2847 154647 1258 2011 132 2220 192231 1454 2010 123 1922 73340 597 2009 套均建面（㎡） 均价（元） 总面积（㎡） 总套数 年份 乐昌市区主要在售楼盘2014年上半年（截止6月25日）销售情况表 楼盘 套数 均价 乐昌碧桂园 377 4270 兴业茗居 170 2970 百信花苑 155 3257 乐昌城市广场 119 3476 宏福家园 77 3243 万佳雅园 77 2588 金生圆小区 51 2593 福园·阳光住宅小区 43 2887 东方家园 36 3520 富庭雅苑富雅楼 21 2459 红岭峰景商住小区 4 3042 市场需求分析 成交量最大的4个楼盘为：乐昌碧桂园（377套，品牌项目，均价为4270）、兴业茗居（170套，城市中心地段、项目形象较好，均价为2970元/㎡）、百信花苑（155套，形象较好，居住环境较好，均价为3257）、城市广场（119套，城市中心地段，配套齐全，均价为3476）。 大部分楼盘价格与去年基本持平，城市广场价格明显下降。 乐昌逐步进入大盘时代，大社区、大配套、大花园项目更受客户青睐，在市场竞争中明显处于优势。中小楼盘只能以低价位抢夺低端客户。 空置时间 空置房总面积 空置房总套数 平均面积 空置一年以下（含一年） 298316㎡ 2540 117㎡ 空置一年至二年（含二年） 145291㎡ 1139 128㎡ 空置二年至三年（含三年） 44145㎡ 334 132㎡ 空置三年以上（不含三年） 124259㎡ 874 142㎡ 整体市场待售套数达4887套（含乡镇），待售面积612011㎡，各楼盘货源囤积 情况严重，消化压力较大，各楼盘竞争越来越激烈。 市场存量分析 市场客户分析 市区客户为主，乡镇客户为辅 城市广场、兴业茗居等 中心区项目 河南区域客户为主，乐昌西部乡镇客户及市中心区客户为辅 百信花苑 市区偏北区域客户为主，乐昌北部乡镇客户为辅 东方家园 市区铁路以北区域及乐昌北部乡镇客户 宏福家园 以市区客户为主，乐昌西部各乡镇客户为辅 碧桂园 外围大盘 客户分析 具体楼盘 楼盘类型 我们的客户在哪里？ 作为一个超级大盘，我们不能将自己的目标客户锁定在狭小的区域！ 我们要跟中心区楼盘抢夺市区客户； 我们要跟东方家园、宏福家园抢夺市区偏北及北部乡镇的客户； 我们要跟碧桂园、百信花苑抢夺河南及西部乡镇的客户； 我们该如何做？ 项目分析 项目基本指标（北区指标） u总建筑面积：441360㎡ u住宅建筑面积：316130㎡ u商业建筑面积：23770㎡ u容积率：≤4.16 u建筑密度：≤35% u绿化率：≥35% u总户数：2948户 整体：占地超30万㎡，建面140万㎡，超大型项目 项目地段交通分析 永乐城 目前的市中心区 未来的市中心区 往高铁站 往广乐高速