永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案112页.pptVIP

对比分析： 按照5000平方米的较高售价，减去返租后还有约28%的净利润收益，给予酒店较大的操作空间 关于三层或四楼商业体 1、联合大型品牌超市（主题百货）、各行业主力店,打造一站式现代商业体，作为新区商业配套出现。 2、从区域的发展来说，超市和主题商业，服装及饰品肯定能引进，到时根据项目开发到该阶段时根据实情可进行增加或缩减。 项目操作梳理 关于商业的销售 、 1、三年一次性返租18%，总价扣除 2、后两年每年8%返租 3、宣传销售过程中不明提返租，而以“投资保障基金”的形式出现 4、 “5000万元投资保障基金”一是强调门面的投资性质，而是与商业模式结合强调安全性 强调投资保障，弱化返租回报 5000万投资保障基金 转换返租概念 关于产权酒店 、 1、引进华天或连锁酒店，三年一次性返租21%，总价扣除 2、后两年每年平均8%返租 3、借酒店管理品牌力量，以单个精装客房销售，转化成10-30元以内的投资品 二推货策略保障资金回笼 高层住宅——商业1层——二期产权酒店 先推住房及少量商铺保障回款，工程到二期时再行决定 我们多年的商业地产操作经验及行业内资源也是确保项目招商和减少开发商试错成本的保证 上诚机构商家联盟（部分） 上诚机构商家联盟（部分） 第四部分 项目投资利润测算 投入产出之比 按现有规控经济指标: 规划用地面积： 20238.3㎡ 建筑占地面积 9000㎡ 总建筑面积 99000㎡ 其中 商铺面积 22000㎡ 住宅面积 60000㎡ 地下建筑面积 8000㎡(330个车位）（双层车库） 建筑密度 44% 容积率 绿化率 建议控制在 30%左右 产权式酒店及公寓 17000㎡ 按现有规控成本核算: 毛胚部分 土地成本 总建筑面积: 99000 ㎡加地下车库8000㎡（合计107000㎡） 毛胚成本: 128400000 元 产权式酒店公寓装修成 设计方案 18元/㎡ 建筑工程 1200元/㎡(建安) 水电配套 80元/㎡ 园林配套 20元/㎡ 税赋及其他 200元/㎡ 营销广告成本(售楼部) 500万 最终总成本:增加产权酒店公寓17000㎡装饰成本约2000/㎡ 约 204880000 =247380000元 按现有规控常规模式回报核算: 业态 可销售面积 销售均价 小计 商铺 22000㎡ 7000元/㎡ 154000000（保守测算） 车位 360 7万元/个住宅 60000㎡ 2000元/㎡ 120000000 总销售额 392700000 总利润额 约 1.4532亿元 注：商业销售率有限。 产权酒店公寓 17000㎡ 5500元 同样规控设计方案下操作模式前后利润及成本对比: 创新模式：成本并没增加 但纯利润因住宅当中一幢规划成产权酒店及品牌百货和超市拉动增加明显，主要体现在商业提高价格和销售去化率，同时也提高住宅平均售价约300-500元，产权酒店也多创利约2000万 因此按创新模式操作纯利在1.4亿的基础上增加5000万, 约为 1.9亿 因项目当地处于卖期楼的阶段，项目的实际运作资金为： 土地成本+前期运营成本+前期广告成本=实际投入成本（约2千万元左右） 故本项目的实际投入成本并未增加！ 不同操作模式前后品牌形象对比: 常规模式前：一般商住项目 创新模式后，本项目为芝山区新地标建筑，站在芝山城市的高度定位项目,对项目商业和住宅的销售有很大促进作用！ 创新模式后：永州首席城市综合体项目 专业创造价值 我们期望与您共创辉煌 核心策略： 1、“高端住宅+主题式购物城+投资性产权酒店”提升项目价值，拉动整个商圈升级。 2 、星级酒店以首个产权式酒店推出 3、住宅以永州首个第一高度品质名宅和精装公寓销售。 规避风险策略 如何化解风险 首先得找出风险所在 根据我们以往多次操作此类项目的经验分析，有以下几点 1商业部分，主力店是否能引进？ 2主力店引进了，能否经营成功？ 3商业部分销售了，如5年返租期到了，这么办？ 4产权式酒店是否有市场，能否销售成功，品牌能否引进？ 规避风险策略-商家能否引进 根据我们多年和品牌商家的接触，没有招不到的商，只有租价和免租期的优惠情况，因此我们可以根据主力超市和百货及餐厅品牌店（如肯德基）给予良好招商政策，也可采取品牌输出（给予品牌使用费），和投资加盟的形式，达到目的。 规避风险策略-商家经营是否能成功 做为品牌超市或百货商家，它们有自己完善而系统的选址，经验和评估经验，对于时代广场项目而言，如此优越的地段和发展潜力，以及方便的交通网点和到达率，（据我们了解未来三年周边