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安寓网;第二部分：业务篇;园区房产市场政策分析;2.“住房结构”调控细则 2006年7月13日，建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)。 165号文件核心精神有三个： 90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”； 套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总 面积的70%以上； 2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。;中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ;车坊镇地理位置及面积人口;;目前车坊镇没有在售商品房项目，市场处于空白点； 项目体量较小，入市没有竞争对手，销售压力较小。 我们从周边别墅和公寓市场作一下参考;园区别墅重点个案分析;;公寓市场借鉴案例分析;车坊三级市场表现;车坊镇???划 由于车坊镇房地产业起步较晚，开发进度缓慢，因此房地产项目规模相对较小、分布较为集中。;车坊镇房地产发展现状 车坊镇房地产市场正处在一个逐步培育发展的过程中，同时呈现出以下特征： （一）、市场起步，房产发展 （二）、上市量小 （三）、建筑以现代式为主、与周边环境吻合 （四）、房型不合理、品质感不高 （五）、物管、配套十分缺乏 ;车坊镇地产市场前景展望 新兴市场，具有潜力 由于车坊镇地产市场起步较晚，目前市场需求很旺盛，因此现在房地产销售情况红火也属于正常现象。伴随着2004年高速公路的安寓网： 优帕克：开建以及研究生城的落成等，车坊镇经济将进一步发展。现在车坊镇有1万左右的流动人口，伴随经济园区的开发，将会有更多的人投入车坊镇的开发建设中，各种投资也会增多。经济增长、收入增多将会给房地产市场带来更多的潜在客户。 再从目前房产销售形势看，整个市场销售红火，已建成楼盘的销售率都达到了100%，说明车坊镇场还是具有购买力，房地产市场具有发展潜力。;总结： 随着城镇化建设的加快，车坊镇房地产业处在高起点、快节奏、大发展的良好形势下，目前车坊镇房地产形势： 在建筑形态上，多层为绝对主力； 在建筑品质上，以往的房屋多是农民自建房，谈不上品质；之前推出的车坊新地带的房型，建筑品质不高； 在购房的客户群上，中年人是生力军。 随着研究生城的落成，经济的进一步发展，车坊镇房地产市场需求量大；在居住的品质上，人们对自建的房型将不再满意；建筑品质高、生活机能齐备、环境优美、物管到家的中高档社区占据主力市场。 车坊镇的房地产市场因刚起步，市场不完善；但可以预见，在未来的几年中，车坊镇的房地产将逐步进入健康的发展轨道。;市场微观分析总结;项目分析——区位分析;（二）、地块现貌;地块规则，易于整体规划； 地块平整； 离镇区较近； 开发商实力雄厚； ;项目SWOT综合分析;项目市场定位;项目形象定位结论：;对价格的评估，主要还基于以下几点的考虑: 项目所处的位置---车坊镇 有效导入区域外客户群体 理性价位=快速去化 ;正常的客户属性有两种，一是价格敏感带的客户，关注的是产品的价格； 一是产品敏感带的客户，首先关注的是产品是否适合自己的需求。而从本项目所面临的市场环境来看，目标客源具备了包含这两类属性客户的条件和潜在能力。 ;别墅产品 ;别墅产品客源 ;公务员 客源特征：目前均已有住房，且为有车族。他们在镇区内各行政事业机关工作，有着较强的经济实力； 年龄阶层：约为35-50之间； 购买目的：主要是用于自住，改善居住环境，少量兼带投资； 考虑要素：对本区域发展前景认可、对现住环境不满意，想提高自己的居住品质，体味更好的生活环境；;企业高管 客源特征：目前均已有住房，首次购买别墅者居多，属于高级白领阶层，有一定的经济实力，收入颇高(年薪10万以上)，且向往成功人士的生活； 年龄阶层：约为35-45之间； 购买目的：主要是用于自住，改善居住环境，少量兼带投资； 考虑要素：对本区域发展前景认可、向往成功人士的生活，极欲彰显自己、参考价格因素，觉得性价比较高，物有所值；;其他（经济实力强的客户） 客源特征：这部分客源群体包括一部分当地居民，招商城从商人员等等。该群体目前均已有住房，首次购买别墅者居多，有一定的经济实力和积蓄，向往舒适的品质生活； 年龄阶层：约为35-50之间； 购买目的：主要是用于自住，改善居住环境，少量兼带投资； 考虑要素：对本区域发展前景认可、向往舒适的生活，极欲彰显自己、参考价格因素，觉得性价比较高，物有所值；;多层产品客源 ;企业中高级管理人员 客源特征：主要在周边区域企业工作，目前已有住房，但原住房不能满足其居住满意度，有一定的经济实力，收入颇高(年薪6万以上)，向往舒适的生