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由设计而实现溢价的经典案例 壹。花园洋房在小高层中的植入 借鉴案例：金地湾流域 项目 概况 金地湾流域位于上海浦东三林板块。 容积率1.5 占地12.5万平方米，建面18万平方米，产品包括双拼别墅，7+1电梯洋房、14层大平层公寓、6层电梯洋房和14层小高层五种产品。 本次分析的重点为7+1层电梯洋房，——将洋房形态植入小高层住宅的创新产品。 规划 布局 别墅区 7+1层洋房 14层大平层 6层洋房 14层公寓 规划将住宅产品按物业价值高低分南北地块排布，将高等物业集中在一起，形成独立区域，在规划上提升了产品的档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层公寓均布置在北地块。大面积的7+1层洋房、14层大平层和双拼别墅布置在南地块。 规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达南面的水景，同时共享别墅区的景观。通过和高等物业的规划组合，提升产品的品质。 规划示意图 别墅和8层洋房组合，共享水景 楼层结构： 地下室+一层+二层 底层复式 三层-六层 大平层 七层+八层 顶层复式 品质增值点： 洋房形式植入小高层，带电梯 底层、顶层TownHouse空间 中间大平层 B1+1+2F 底TH B1+1+2F 底TH 7+8F 顶TH 6F 大平层 5F 大平层 4F 大平层 3F 大平层 户型 特点 一层二层西套平面 一层二层东套平面 地下室+一层+二层 底层复式 182-192平方米 三房 复式空间，TownHouse的居住感受。 赠送阳光地下室和南向私家花园，附加值高。 底层入户空间可变，作为客卧。 可作为客卧 可作为客卧 户型 特点 户型 特点 在户型设计上，一层住户采用独立的花园入户，而三层以上并没有实现真正的“一梯一户”，北向电梯同时服务东西两套住宅。 在推广时，弱化了实际为“一梯两户”的结构，强调“平层公馆”的概念。若能形成“一梯一户“的结构，增强私密性，产品的品质感会更上一个档次。 两户使用同一交通核 三至七层 大平层 168-170平方米 3+1房 卧室全部南向，卫生间厨房集中布置在北向 赠送南向露台 主卧套房独立在户型最深处，私密性佳 三层平面 户型 特点 七层+八层 顶层复式 200平方米 四房 横向宽厅，客厅挑空 卧室全部南向 上层下层均赠送南向露台 上层可作为豪华套房 七层平面 八层平面 户型 特点 户型 特点 户型通过退台的方式，在竖向空间上形成了露台，将洋房最突出的“层层退台、户户庭院”的特点植入了小高层建筑。 户型面积均为168以上的大户型，底层复式空间，中间大平层，顶层为大平层复式，无论在面积上，空间营造上，都往高级物业靠拢。 产品在销售时的“名称” 双拼别墅——城市浅滩别墅 7+1电梯洋房——岸上公馆 14层大平层公寓——域景公园 6层电梯洋房——水岸电梯洋房 14层小高层——空中花厅 售楼处——静生活体验馆 7+1电梯洋房——岸上公馆 “水景”、“豪华”、“私密” 对应 说辞 营销 亮点 大平层的样板房与其他楼盘售楼处不同，设置在五层。选择较高的楼层主要避免南向三层双拼别墅的遮挡，突出户型南向可观水景的优势，契合“岸上公馆”的推广名。 虽然样板房的装修很普通，震撼力不够，但是室内布局考虑到南向水景，因此南向视线无一遮挡。 营销 亮点 专属湾流域论坛——湾湾人业主论坛 交房倒计时 按物业类型将客群分开，同层次上促进邻里交流 “7+1”洋房与双拼别墅独立布置在土地价值较高的地块，在规划上将产品拔高了档次。 底层三复式、中间平层、顶层平层复式，168平方米+，面积和户型空间超越普通公寓。 通过户型的设计将花园洋房的“户户庭院”空间植入小高层建筑。 营销强调“南向无遮挡水景”，弱化“一梯两户”造成的私密性下降问题。 论坛空间上与中低端普通公寓公寓分离，便于进行客户分类信息获取和研究。 产品 综述 花园洋房元素植入小高层形态 贰。联排别墅在多层住宅中的植入 借鉴案例：龙湖郦江 项目 概况 龙湖郦江位于重庆南区CBD中心，南区CBD背山看江，本项目是龙湖进入CBD区域打造的第一个高品质滨江项目。 项目由滨江电梯花园洋房、高层townhouse、江景精装高层、全江景楼王以及水岸商业长滩等业态共同组成的复合式居住区。 占地面积123333平方米，建筑面积330000平方米，其中花园洋房容积率为1.0。 规划 布局 花园洋房位于项目的中心位置。 西侧为3层高商业中心，虽然配套就在边上比较方便，但3层高的商业还是会遮挡花园洋房的大部分江景，因此只有在产品的本身创新来规避这一不足。这就产生了将联排别墅植入多层