某广场投资项目申请报告可行性报告.docx

目 录总论1.1 项目概况1.2承办单位简介1.3 项目提出的背景1.4 项目的建设必要性1.5 申请报告研究的依据和范围1.6 主要技术经济指标1.7 施工进度计划设想1.8 工程招投标市场初步预测2.1国内房地产市场总体分析2.2 2007年、2008年房地产市场总体预测2.3某市商业主题广场的走向2.4 本项目与其他项目相比较优劣势分析2.5 本项目前景预测项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 项目建设方案与规划设计定位3.5 价格定位3.6 入市姿态及推广时机定位3.7 销售（出租）方式定位 3.8 物业管理方式定位环境影响评价4.1环境现状4.2 主要污染源分析4.3评价法规依据及区域环境现状4.4 项目建设对环境的影响4.5环境保护治理措施环保、绿色建筑与节能5.1 相关规定5.2 建设提议营销策略6.1 宣传主题概念6.2 卖点整合6.3 优惠措施6.4 销售目标体系——整体推广思路6.5 外发式宣传策略6.6 销售进度目标6.7 资金回笼计划投资估算和资金筹措7.1 投资估算7.2 资金筹措财务评价与社会效益分析8.1 盈亏平衡分析8.2 敏感性分析8.3 社会效益分析结论 附件一 建设单位近三年的财务报表及五年利润预测表附件二 撰单位营业执照、资质证书第一章 总论1．1 项目概况1.1.1项目名称：某广场1.1.2建设单位：某市某有限公司1.1.3建设地址：某市1.1.4建设单位法定代表人：1.1.4建设单位联系人：1.2 承办单位简介建设单位某市宝星发展有限公司位于某，主要经营范围为房地产开发、自有物业租赁、物业管理、日用百货、文化体育用品纺织品、服装、家用电器等综合大型的有限责任公司，公司注册资金叁佰陆拾捌万元，是在某市及周边区域有一定综合实力、良好口牌及信誉度的发展公司。1.3 项目提出的背景本报告所陈述的对象为某广场，以下简称本项目。“某广场”项目坐落某市中心区，毗邻优美、宁静的某。总建筑面积约78000平方米（其中±0.000以上建筑面积约58000平方米，地下室建筑面积约20000平方米），建设定位为与某广场融为一体的大型商场。有“某X”之称的某市位于广东省。属亚热带气候。年均气温为21.5C。系著名的历史文化、风景旅游名城。??某市坚持以经济建设为中心，积极实施东进和“东引西连”发展战略，实行内、外源型经济并举，全力打造“三大经济板块”，推动经济增长不断创新高。2006年实现生产总值526.22亿元，比上年增长14.5%，比2002年增长65.2%。? ? 近年来，某经济社会呈现持续、快速、健康发展的良好势头。在去年底召开的市第十次党代会上，确立了“工业主导、重大项目带动、三产旺市、科教兴市和人才强市、区域协调发展”五大战略，作出了全力发展“工业、城市、县域、港口物流”四大主体经济的战略部署，努力把某建设成为最适宜旅游的花园式风景城市、最适宜人居的生态型山水城市、最适宜创业的现代化工业城市。? ?某招商引资不断取得新突破。2003年以来累计实际吸收外资达24.3亿美元，其中2006年预计6.71亿美元，比上年增长11.4%，吸收外资总量连续四年稳居全省山区市首位。? ?某地理位置优越、自然资源丰富、基础设施扎实、人文环境良好、政策设施配套，是投资兴业的风水宝地。某的中心城区，随着政府近年确定“东扩南连”、“一江两岸”、“百万人口大城市”的战略规划，城市的空间和容量都将倍增，某区域商业对于周边的有效辐射以及有效消费人口都将大大加强，对于市区商业的扩容、升级提供了重要的契机。据统计，五年内也需要新增超过50万平方米的商业面积。2005年，全市住宅完成投资15.65亿元，比上年增长25.4%；市区商品房销售面积59.16万平方米，同比增长10.9%，销售均价为2419元/平方米，同比增长9.5%。项目选址位于某市某四路，西面隔着东环广场（规划待建）为某广场，东面为某广场，南面紧挨某四路，一路之隔为某X大酒店，北面为某国际酒店（拟同期规划待建），项目靠近居民住宅区，人口密集，地理位置优越，交通便捷。是建设综合性广场的理想用地。某城区及周边区域近期开发的大型项目建设的房产项目主要为某、某、某、某及位于某新城、某碧桂园等都为单一房产出售项目，与本项目有潜在竞争的其中之一是将投入运营的某国际广场，虽然名称同为国际广场并位于商业街道，但地理位置较偏、广场主题不明显。能以某市地标形象出现的只有本项目。1．4 项目的建设必要性1.4.1符合某市（某区）发展规划要求某区是某中心城区，位于市区的中南部，是某的陆上交通枢纽，以及某通往珠三角、粤西、外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入90年代，某区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“九五”期间，某区的主要经济指标年均