岳阳明达地产洛王项目定位及开发策略报告岳阳明达房地产开发有限公司.pptVIP

项目研究的工作阶段划分 开发商提出开发目标 项目开发核心问题回顾 项目开发面临核心问题： 项目开发核心问题回顾 城市价格提升产品的价格挤压客户：企事业单位员工，区域中高层客户，近郊客户 中等档次品质社区 以住宅保证项目现金流，通过商业实现利润最大化，通过超市的标杆作用及配套价值，拉升住宅及商业价值 市场主力产品以大面积产品为主，产品设计缺乏创新，打造水平一般 ——岳阳市场: 主力户型为三房、四房，二房比例相对缺乏。 面积以130—150平米的三房及160—180平米的四房为主，面积较大。 挑高户型、入户花园、赠送凸窗等创新形式的户型相对缺乏。 超市、餐饮和服务配套构成项目商业的三大基本业态 CONDO CONDO 总体策略与原则 物业打造原则——都市、便利、小尺度、共享的生活场打造 都市化规划：项目规划布局充分利用城市主干道，着重打造城市广场，营造一种都市化气氛，改变区域原有印象； 都市化建筑：项目建筑立面现代、简约，立面挺拔，形成区域形象地标，主动城市化； 项目地块东南侧临街面120米，具有很好商业潜力； 同时项目内部地势有一定的高差，局部与主干道高差在3米左右； 同时地块内部三面临较高的土坡，规划时需考虑建筑的退让； 规划布局整体原则： 原则一：商业规划打造为核心，最大化提升商业价值 最大利用项目的临街面，首要满足主力店超市的功能要求； 同时尽可能的出更多的可售临街商业，提升商业的变现能力； 项目商业规划时，注意建筑外观、商业节点的打造，注意商业人流的引导，实现商业价值最优化； 原则二：都市化意向的打造，在满足商业价值基础下，保证住宅的舒适性 满足商业价值的基础下，注重住宅空间打造，尽量保证住宅的舒适性； 从成本考虑，保证产品多元化，产品打造以多层+小高层产品组合形态； 项目整体规划意向 规划原则：商业价值最大化 商业双街道设计，尽量实现更多可售商业，同时以超市为商业节点，带动内街人流，实现商业价值最大化 商业节点打造： 以超市作为商业街的节点，超市带动内街的人流，实现内街商业的价值实现。 同时地块南侧建议规划中式餐饮酒楼，形成次商业节点，与超市形成人流的焦点。 商业价值最大化： 商业进行双街设计，尽量出更多的可售临街商业， 商业以超市、南侧广场、社区主入口形成三个人流焦点，带动内街人流，实现商业价值最大化 超市标准以社区标超标准，超市面积控制在3000㎡左右，且做在地下，不影响住宅排布，作为人防报建 超市设计要点 超市面积控制在3000㎡以内； 利用3米高差，整体向地面下挖2米，形成层高5米设计，与内街层高齐平 超市主入口临主干道冷水铺路； 超市标准以社区标超标准，超市面积控制在3000㎡左右，且做在地下，不影响住宅排布，作为人防报建 双街道设计，层高设计在5-6米，内街进深8米，外街进深15米 外街设计要点 层高设计6米 进深15米 从开发商资金运作考虑，建议项目分两期开发，首期商业形象必须展示到位 项目分二期开发 项目景观轴线呈L型视线打造，打造成简约、趣味的共享空间，运动和健康 组团中引入时尚现代雕塑、导示系统，让园林更具特色，贴近客户。 园林增加一些健康运动设施，营造一种运动、健康的生活。 架空层，泛会所空间，生活的交流中心 景观细节处理与元素应用 小品展示 景观细节处理与元素应用 项目护坡建议作为社区景观一部分打造，爬山虎、文化墙、嵌入式植草坪处理 护坡作为社区景观部分； 建议进行爬山虎、文化墙、嵌入式植草坪等方式进行处理； 项目建筑打造遵循项目定位，同时与岳阳市场典型项目形成差异，打造自身的特色 项目建筑立面打造建议 色调以简洁为主，简约明快、富有现代感，体现高尚、自然的生活主张，富有现代都市化意向 色调保持与高层统一，立面三段式色彩变化，顶部进行细化处理，区别市场传统产品 建议采取对屋顶和局部立面采用构架的形式，丰富立面效果 屋顶—— 以平屋顶+构架组合形式代替屋顶上的体块，保持整体建筑风格的统一； 对统一屋顶形式进行组合形成富于变化的整体感 ； 有利于塑造良好的天际线； 立面—— 重点加强竖向的构造设计 有利于凸显都市感觉 现代、时尚的商业街区效果，商业建筑效果与住宅保持一致 以紧凑户型为主；加入创新元素，提高附加值；引领岳阳楼市 本项目户型设计与创新方向 两房户型建议：户型紧凑，无空间浪费，明厨明卫、卧室客厅全部朝南，居住品质高，双飘窗设计提升性价比 两房户型建议：户型紧凑，无空间浪费，明厨明卫、卧室客厅全部朝南，多飘窗设计提升性价比 紧凑型三房户型建议：户型舒适，全明处理，宽景阳台提升居住品质，飘窗提升性价比 舒适性三房户型建议：新添入户花园和空中院馆设计，提倡创新生活空间和生活理念 报告回顾 序号 物业类型 建筑面积 （㎡） 销售均价 （元/㎡