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住宅商品房回归合理价位的政策建议 　　摘要：本文拟从住宅商品房的价格构成要素出发,分析了影响其价格变动的四大因素，并通过实例对我国住宅商品房价格构成及其变化趋势进行分析,指出了我国房地产价格高涨的深层次原因，提出了现阶段平抑房价的政策建议。 　　关键词：住宅商品房；价格；原因;对策 　　 　　住房是老百姓的生活必需品，又兼有作为投资品的双重属性，历来是人们关注的焦点。其价格高低不仅关系到老百姓的实际生活水平的提高，同时也关系到国家的经济发展和社会的长治久安，是名符其实的有关国计民生的大事。近几年随着经济的发展，商品房价格增长速度大大超过了同期经济发展速度和人们的购买能力，越来越让人难于接受[1]。为了抑制房地产价格增长过快，国家也采取了一系列措施，并取得了一定成效，使房地产价格上涨的趋势有所减缓，但这只是暂时的现象，价格上涨并没有得到有效遏制。为了从源头上找到解决这一问题的办法，我们有必要先了解一下商品房价格的构成要素，并对商品房合理定价作出理性思考。 　　 　　一、住宅商品房的价格构成要素 　　 　　目前住宅商品房的价格构成一般包括土地费用、配套费和税收、建安成本和利润四大部分[2][3]。下面分别予以介绍： 　　第一是土地费用。主要包括土地出让金及相关的购置费、旧房拆迁安置补偿费两大部分。目前，我国房地产住宅用地主要采取土地“招、拍、挂”的市场机制转让，该机制导致地价快速上涨。房价上涨过快的现象可以用古典的市场理论来说明。中国福利分房制度改革的基本思路是引入市场机制。经过20多年的努力，住房商品化的目标已经达到。我国的住房制度已经从计划经济体制改革为市场经济体制。但是，市场机制通过竞争达到优胜劣汰的行为是一把双刃剑，竞争中的胜利者获得优厚的回报，竞争中的失败者遭到无情的鞭打。房地产市场永无休止地进行着竞争，进行着资源的重新配置，由此推动了房地产业的快速发展。市场机制引入房地产行业，没有温情脉脉，不会保护落后者，而是残酷无情地发挥着优胜劣汰的作用，在土地“招、拍、挂”机制中，“价高者得”的原???被发挥得淋漓尽致。土地价格上涨的主要原因在于土地的稀缺性及土地使用的排他性特点。 　　第二是配套费和税收。其中配套费主要包括：开发小区内道路建设费、绿化费、自来水管道铺设费、燃气管道铺设费、用电配电补贴费、城市建设配套费、教育配套费、人防工程建设费、测绘费、一书一证费、招标管理费、物业维修基金、利息支出、销售佣金、手续费、广告营销费、财务成本以及相关的行政费用。税收主要有：印花税、土地增值税、营业税及附加和所得税等。 　　第三是建安成本。主要包括场地平整费、勘测设计费、监理费、开办费、施工用水用电费、土建安装工程费用和装修工程费用等。建筑安装成本由材料费、机械费、人工费、管理费和利润等部分构成。一套质量相近的住房的建筑成本,无论在市中心还是远郊,差距不会太大。但在现实中,市中心的房价是郊区房价的5倍甚至更多,显然这不可能是建筑安装成本的差距所造成的。 　　第四是利润。利润(税后)＝房屋销售价-土地费用-配套费和税收-建安成本。在市场经济中，房地产企业利润由市场供求状况、市场垄断情况与市场竞争情况共同确定。 　　 　　二、某住宅商品房楼盘的价格构成与分析 　　 　　以昆明市某中等规模楼盘开发为例，土地费用占总价的35.3%，土地的价格主要是通过对土地的招标、挂牌出让和拍卖得来的。按照我国宪法规定，城市土地归国家所有，一般由当地政府代表国家来收取城市土地的转让费用，故当地政府是土地出让金的最大受益者，土地价格上涨对当地政府是个大利好。除非政府有意压低土地出让金，否则由于土地资源的稀缺性，土地出让金及相关的购置费上涨的趋势是不可逆转的。加上房屋拆迁工作的艰巨性和保障居民不动产权利的《物权法》的颁布实施，旧房拆迁安置补偿费肯定会水涨船高而绝不会降价。因此，商品房开发土地费用价格上涨的趋势难于扭转，随着竞争的加剧，这种趋势还会越来越明显。 　　配套费和税收也是影响该楼盘房地产价格的主要因素，占总价的20.1%。据统计，我国房地产开发目前法定的税种有13个，约占建设成本的9%，而各地的“费”大多有十几种，有的地方甚至有几十种，各项费用总额加起来一般会达到房屋售价的10%～15%。各级地方政府是商品房开发配套费用和税收的主要受益者，除非国家或地方政府让利于消费者，否则这笔费用不可能下降。 　　建筑安装成本是生产商品房本身需要的费用，其大小一般可以通过造价专业人员比较精确地计算得出或由当地建设行政主管部门公布一个平均价格水平作参考，是用作构成商品房实体的投资。随着生产资料价格、劳动力工资水平的上涨和人民生活水平提高以及城市环保、消防、建筑节能等要求标准的提高，建筑安装成本还会逐步上升。 　　利润也是房地产价格