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住房保障制度的国际比较分析 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　 　　内容摘要：住房商品化改革至今，弱势群体的住房保障问题日益凸显。各国的住房问题和住房保障都与社会经济、文化背景密切相关，也各具特色。本文比较分析了美、英、瑞典、新加坡等国的住房保障制度，以期为我国住房保障制度的健全和完善提供借鉴。 　　关键词：住房 住房保障制度 国际比较 　　 　　我国住房体制改革至今，住房问题从总体上纳入了市场轨道，社会弱势群体，尤其是低收入阶层的住房问题进一步凸显出来。对这部分群体的住房保障问题就成为我国城镇住房改革不可忽视的问题。发达国家（地区）住房保障方面的成功经验，为我国建立和完善住房保障制度提供了有益的借鉴。 　　 　　发达国家（地区）的住房保障制度简介 　　 　　（一）美国的住房保障制度 　　1.对低收入家庭的住房租金补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%的居民均可申请此项补贴。针对低收入家庭的不同情况，又分为三种补贴方式：一是直接向低收入家庭提供低租金的公有住房（一般为高价的20%-50%），主要是针对家庭收入为美国平均家庭收入37%以下的最低收入居民。二是政府向租房给低收入家庭的住房提供补贴。三是对满足条件的租房者补贴合理的市场租金和收入的一定比例（20%-25%）之间的差额，低收入家庭可以自己寻找住所，补贴由政府直接交给房主。1988年后，实施住房券（Housing voucher）制度，则将补贴直接交给承租者，由其自行与房主交涉，政府不再参与。 　　2.为中低收入家庭提供住房金融援助。在住房抵押贷款的初级市场上向中低收入家庭提供政府保险或担保，充当无条件偿还贷款的保险者和担保者。这不仅稳定了初级市场，解决了贷款机构的后顾之忧，也增强了低收入者的住房购买力，促进了低收入家庭的住房需求。 　　通过对住房抵押贷款的二级市场的扶持和干预，来促进一级市场的稳定性和流动性，保证民众能够持续获得住房抵押贷款，使他们能够更容易得到能负担得起的住房。运用发达的住房金融手段提高居民支付能力，是美国住房保障的一大特色。完备的住房金融制度既承担了政府一部分住房补贴执行者的角色，又是使通过市场交易进行住房分配的市场机制得以顺畅进行的润滑剂和中枢。 　　3.对购买自有住房实行税收减免。鼓励中低收入家庭购买住房，一般可以享受免交贷款利息税、所得税，减免财产税的优惠，其住房减免税额可达住房政策费用总额的78%左右。 　　4.老人住宅计划。考虑老年人的生理和心理特点，建立老人公寓体现对老年人的特殊关怀和保障，分为公立老人公寓和私立老人公寓。公立老人公寓除老人退休金支付以外，不足部分由政府承担；私立老人公寓由慈善团体、政府和个人共同承担住宅费用。 　　（二）瑞典的住房保障制度 　　1.政府投资建设公有住房。瑞典几乎每个城镇都设有“公共住房公司”，由它们执行政府在住房建设和管理中的大部分职能。公共住房公司不以赢利为目的，地方政府以无息或低息贷款提供全部建设投资，公司只计建房成本。 　　2.合作建房制度。瑞典全国住房合作联盟（HSB）为约10%的瑞典人提供了住宅。HSB有自己的储蓄银行，为社员提供高于一般银行利率1%的利率，但其支出仅限于与住房有关，合作社按会员入会的时间和储蓄金额决定提供住房的次序，一般8-10年可获得住房。 　　3.住房补贴制度。1948年开始实行，大致有两种：一种是给退休人员补贴，金额有时达到全部住宅费用。大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。另一种是对低收入、多子女家庭的补贴，以住房费用为基础，再根据家庭收入和子女数量来调节。此外，还有普遍性的贷款利息补贴和税收补贴。如此大范围的住房消费者补贴计划，具有显著垂直公平和水平公平，但政府也为此付出了巨大的政治和经济代价。 　　4.政府提供国家建房贷款，并实行差别对待，向政策目标倾斜。瑞典建房资金大部分来源于自筹的抵押银行的信贷，其他的由国家提供，贷款实行区别对待原则。针对不同住宅类型，提供不同档次的政策优惠，运用市场手段间接调控以实现政府的政策意图，比直接的行政干预更为有效。这点值得我国借鉴。 　　（三）英国的住房保障制度 　　英国是实行工业化最早的国家，也是住房保障制度产生最早的国家之一。由于英国两大政党（保守党和工党）的住房政策的观点不同，使得在其轮流当政期间，住房政策在市场化和国家干预之间摇摆，住房保障的范围和形式也相应变化。 　　1.公共住房政策和租金管制政策。一战后，政府开始介入住房市场，实施房租管制，并开始兴建公共住房。二战后，由于战争的破坏，住房严重短缺，政府建造了大量的供出租用的公共住房，并通过租金管制政策限制租金水平。在住房严重短缺的特定时期，这两项政策有效地解决了住房紧张的问题，但也带来了负面影响。 　　2.住