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住房倒按揭模式导入的可行性探讨 　　内容摘要：随着家庭结构的变化和消费水平提高，越来越多的人开始接受“以房养老”即所谓的“倒按揭”，倒按揭在我国发展面临着困境和机遇。 　　关键词：倒按揭 困境 设想 　　 　　老龄化是目前我国面临的问题之一，养老问题被提上议事日程。曾有媒体对上海412名家中有未成年子女的父母进行的调查显示：随着家庭结构的变化和消费水平提高，越来越多的人开始接受“以房养老”，占到此次调查受访者人数的44%。这种以房养老的方式在国际上被称为“倒按揭”。“倒按揭”又叫“住房反向抵押按揭”，与购房者向银行贷款再付钱给开发商不同，反向抵押是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付钱给抵押人。这是国外兴起于上世纪80年代的房产抵押产品，目的是为老年人提供一种生活保障方式，在老人无其他资产的情况下，实现“以房养老”。 　　例如，某老人的子女无力或不愿承担赡养义务，自己也没有其他资产，他就可以以自愿方式将自有产权的房产抵押给银行，银行实际上获得了房产的所有权，但不会立即收回房产，而是仍把房屋留给老人居住，并由银行每月定额发给老人一定的生活费用。待老人过世后，已经拥有房屋产权的银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。同样是以房养老，这种“倒按揭”的做法和“卖房维生”不同，老人不必离开熟悉的生活环境，又可以得到维持生计的必需费用。而这种提前预支房款的做法对解决目前中国老龄化问题和社会保障问题不无益处：即可以分担政府负担，又可以为银行提供多种收益方式。然而，由倒按揭引起的法律和社会问题却远非市场想象的那么简单。 　　 　　美国倒按揭模式详解 　　 　　倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。现在常说的倒按揭模式就是以美国模式为蓝本的。 　　传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。倒按揭贷款则不同，其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。 　　倒按揭贷款发放形式可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金来源。 　　美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，有三种形式： 　　联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款 　　这种贷款业务经美国国会认可，它保证倒按揭贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种贷款机动灵活，可供用户选择方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。其特点是不需借款人到期还款，只是贷款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回抵押住房还贷，其间利息照常计算并累加，方式由用户选择。条件是住户获取贷款前要预先在有关机构作资格认可。 　　联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款 　　这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下做出长期资金运作计划，并做出搬移住房及还贷计划。因为这种贷款名额有限，贷款人在有关机构协助下才能获得政府资助，并以有一定收入对象为入选资格。 　　放贷者有保险的倒按揭贷款 　　这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25％-30％作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。 　　 　　影响“倒按揭”贷款发放数额的因素 　　 　　资产价值的高低 　　住房资产价值高则可贷款数额高。 　　借款人的年龄 　　年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短。年龄越大，每月能得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。在美国如果一名75岁的老人拥有一套价值25万元美金的住房，他每月可以获得917美元；70岁的人每月只能获得791元；而80岁的人每月可获得1099美元......这样一来，对于那些年龄大而又生活拮据的人来说，“倒按揭”无疑是改变生活条件的最佳选择。 　　配偶是否健在 　　夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者。 　　住房价值的预期 　　预期住房价值增值高可贷款数额高