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住房融资新模式的适应性与风险控制 　　内容摘要：本文针对当前我国住房融资现状，结合国内外房地产金融创新产品的发展，在分析了国内外已有产品的基础上，创造性的提出了几种有效拓宽我国个人住房融资的新模式，并对其适用性和风险性进行了分析，并对住房融资的发展趋势进行了预测。 　　关键词：住房融资 离岸抵押贷款证券化 再按揭 逆抵押 股份制房屋贷款机构 　　 　　我国个人住房贷款的发展现状 　　 　　截止2003年，中国住房按揭贷款已积累了1万亿，占商业银行各项贷款余额的近9％，其中80％又是最近这两年贷出的，而且集中于四大商业银行。根据国际经验，个人住房不良贷款将在未来3到8年间出现，也就是说3年以后，个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险将逐渐暴露出来。个人住房贷款模式单一带来了如下问题：居民的住房消费能力受住房融资模式的限制导致商品房空置率上升；四大商业银行积累了大量不良资产，银行风险很高；我国大量的民间资本由于受政策限制无法进入到住房贷款这块大蛋糕上来，导致民间资本不能有效的利用，且诸如温州炒房团这样大的游资无法寻找到良好的房地产金融投资工具而进行盲目的“炒房”，会增强房地产市场的不稳定，而外国机构投资者对中国房产市场的兴趣也由于缺乏体制创新而不能融资利用；我国空谈了两三年的房产证券化一直没能出台，而国家限制个人住房贷款的文件却应声而下，房地产开发企业出现融资瓶颈。住房贷款方式迫切需要开辟新的途径，实施新的办法。因此积极探索多种的个人住房抵押贷款形式具有重要的意义。 　　 　　住房融资的创新模式分析 　　 　　未来我国房地产融资将走向证券化阶段，在美国，资产证券化又名为结构性融资（structured finance）。结构性融资将传统的由“借款人――金融机构――储蓄者”形成的信用链条，延长为“借款者――证券中介机构――储蓄者――金融投资机构――个人投资者”共同参与的更长的信用链，从而降低、分散或化解了金融风险。尽管资产证券化具有很好的融资功能和分散风险的功能，但是根据我国国情，这一融资工具的实现要求具备成熟的资产证券化法、完善的信用管理体系、透明的金融交易方式等条件。而这些正是目前我国所缺乏的，因此短期内不能实行。即使实行，也不能完全解决我国住房融资所存在的问题。因此还要探索其它的途径来拓宽我国住房信贷渠道。根据对发达国家的住房贷款政策和抵押贷款形式的研究，本文提出以下适合中国国情的住房融资模式，以供探讨。 　　 　　推行离岸住房抵押贷款证券化 　　所谓离岸住房抵押贷款证券化，是指通过特定目的的载体SPV（special purpose vehicles），向国际资本市场发行住房抵押贷款证券来筹集资金，化解风险。目前常用的方式是把不良住房抵押贷款进行打包，然后进行证券化，再到国际市场上发行证券，或者直接招标拍卖银行留置处理的不良资产。由于目前我国大规模推行住房抵押贷款证券化的条件尚不完全具备，因此离岸操作模式是一条探索之路。不仅可有效规避国内立法空白，而且为我国将来必定实行的房产证券化提供积累经验的途径，还可实现不良资产的剥离。今年华融资产管理有限责任公司拍卖了250亿不良资产，可见不良资产市场还是有大量的买家。而我国房地产开发业的巨大市场空间和巨大的二级市场空白也是吸引国外投资者的主要因素。因此离岸证券发行的前景是乐观的。 　　 　　创新保险品种，实现住房贷款与保险相结合 　　简要介绍一下国外在这方面的一些做法和经验。美国和加拿大政府都设有专门办理住房抵押贷款管理的房地产金融管理机构。美国叫联邦住房管理局（FHA），加拿大叫加拿大房屋抵押贷款与住房公司（CMHC）。该机构的主要职能之一就是为买房人提供抵押贷款保险，借款人买保险主要是为了降低首付款比例或获得优惠利率，而在法国、荷兰，所有借款人都需要购买保险，借款人万一出险，仍拥有住房，其余责任由保险公司承担。相比之下，结合我国国情，可以设计出如下两种模式： 　　模式一：建立一个专门的国有住房金融管理机构，为居民提供住房贷款保险。借款人将住房贷款利息按期还给银行，而将本金交给保险公司。由保险公司不断地增值运用，在贷款到期后，由其一次将本金还给银行。由于保险公司是按复利计息，同时又有有力的增值手段，最后的这笔钱支付本金后还可有一笔盈余（盈余的多少视贷款利率、期限和保险公司的经营业绩），既可以充当意外保险费，也可以返还借款人，从而建立起买房人、银行、保险公司的多赢关系。此模式要求政府在金融、保险和房地产政策上的支持，并加快规范房地产市场。此模式由于建立成本高，目前还不适合采用。但仍不排除条件成熟时为首选方式。 　　模式二：不建立专门的保险提供机构，而是围绕住房抵押贷款开发设计出一系列市场需要的保险险种，如保证保险、住房抵押贷款寿险（目前美国友邦