例说独权委托法律问题.docVIP

例说独权委托的法律问题 　　在2010年9月本专栏文章(《独权委托――避免房地产经纪纠纷的最佳委托代理模式》)以及其他几期的专栏文章中，都曾提到独权委托问题，但据笔者了解，目前在国内涉及独权委托曾经有过数起法律纠纷，以致一些房地产经纪机构感到对独权委托的法律问题吃不准。 　　从笔者收集到的几起在媒体上公开报道的独家代理(实质上是独权委托)纠纷的法院判例来看，有的判经纪方胜诉，有的判经纪方败诉。其中，最早一例是新华网2003年3月12日的报道。 　　案例一：2002年7月，上海的尤先生委托中原公司挂牌出售位于南丹东路上的一套房屋，双方签订了房地产出售居间协议，约定交易完成后，佣金为房屋总价的2.5％，逾期每日滞纳金为佣金的0.05％。 　　同年10月，经中原公司中介，客户白某表示有意向以79万元的价款买下这套房屋。经中介方协调，三方于当月8日签订了房地产买卖居间协议，同时，尤先生还和中原公司签署了佣金确认书，确认交易完成之日的佣金为19750元，当时还约定第二天就签订房地产买卖合同。但第二天买卖双方尤先生和白某都没有现身，此后一段时间，也没有和中原公司再次联系。中原公司去房地产交易中心查阅后发现该房屋的产权人已经变更为白某，交易早己完成，中介人是西普公司。 　　中原公司起诉到徐汇区法院，要求判令尤先生支付佣金和滞纳金。庭审中尤先生辩称，为了早日出售房屋，他在操作时引入了“竞争机制”，还委托西普公司代理挂牌。而他和白某就是经西普公司介绍认识的，交易也经西普公司提供中介而完成。为证明自己，他还向法庭提供了5000元的中介费收据，以及与之签订的有关协议合同等证据。尽管如此，但法院在审理后认为，尤先生提供的证据并不能否认他与中原公司之间的经纪交易事实，在与中原签订了居问协议后，抛开原中介公司另行交易，其行为显然违背诚信原则，理应承担所有违约责任，应向有约在先的中原物业代理公司支付佣金及滞纳金共2万余元。 　　再看一个同样发生在上海的案例，有意思的是，媒体在报道这宗发生在2006年的诉讼案件时，提到“由于独家委托协议而引发的官司，并且判决委托方败诉，这在上海尚属首例”。显然媒体没有注意到早在3年前已经有了同类案例。 　　案例二：据《上海商报》2006年10月26日报道，2006年4月13日，当时属于21世纪不动产旗下的上海家喜房地产(现己更名为福美来不动产公司)与售房人李先生签订了一份“限时独家销售委托书”。委托书中约定：家喜房地产受托销售李先生持有的位于花木路的一套房屋，售价为人民币280万元，委托期限为2006年4月13日至6月20日。 　　委托书中明确约定，家喜公司是该房屋唯一的中介服务机构，房东李先生本人或者任何第三方未经家喜公司允许，不得销售该房屋；在委托期内，如果李先生自行撮合成交，或委托其他中介机构或个人成交，均应向家喜公司支付合同约定的佣金，计人民币2.8万元；如果李先生在委托期内有反悔不再出售、另售他人、抬高价格等行为，或拖延时间签订合同导致无法按时与家喜公司介绍的客户成交，均属违约行为，应赔偿家喜公司2.8万元。 　　该委托书还约定了上海家喜房地产支付给李先生保证金人民币3000元，如到期前未能将房产售出，李先生可以没收这笔保证金。 　　几经努力，家喜房地产在委托期的最后一天成功找到了买家。但当家喜公司的人员带着买家来找李先生签约时，李先生却以种种理由拒绝缔约。家喜公司经过了解发现，其实李先生在委托期届满前己通过其他中介机构将该房成功出售。家喜公司遂将李先生告上法院。 　　李先生表示，自己提前将房屋出售其实并不划算，实际成交房价仅220万元，相比与家喜公司合同中约定的委托价整整少了60万元，完全是因为急于用钱才会违约出售房屋。 　　浦东新区法院经过审理后认为，上海家喜房地产通过支付保证金取得独家委托销售权，限制了被告自由处分自己财产的权利；而被告李先生签署了“限时独家销售委托书”，同时也收取了原告的保证金，表明其对合同条款有充分的了解，故此委托合同合法有效，双方均应受该合同的约束。李先生在家喜房地产的委托期内另行委托其他中介公司出售系争房屋，属于违约，理应承担相应的违约责任。 　　在金华市一个类似的案例中，法院同样也是一审判决中介公司胜诉。 　　案例三：据2007年3月23日《金华晚报》报道，2006年1月6日，许女士委托A房产中介公司出售房屋，同年4月24日，郑先生委托A房产中介公司购买房屋，事后没有达成交易，随后于5月4日通过B房产中介公司中介，许女士和郑先生签订了“房屋买卖协议”，许女士支付B房产中介公司中介费1000元，此后双方办理了房屋过户手续。 　　据许女士说，她的这套房屋并非独家委托A房产中介公司出售，而是委托了五六家房产中介公司，早在委托A房产中介之前，她己委托B房产中介