供求逆转与房地产调控僵局突破.docVIP

供求逆转与房地产调控僵局的突破 　　2010年下半年以来，不断出台的房地产调控政策彰显了中央楼市调控的决心。随着调控政策的持续作用，房地产市场形势也有所改变。2011年楼市传统销售旺季未再现火爆的局面，部分地区开发商的促销力度加大，购房者持币观望的情绪逐渐蔓延。但是，在最能反映调控成效的房价方面，着实让人气短。央行6月18日公布，在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，对当前房价水平74.3％的居民认为“过高，难以接受”。国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据也表明，房价下跌的城市和幅度极其有限。显而易见，当前的房地产市场已陷入僵局。这种僵局形成的原因是什么?如何实现供求关系的彻底逆转以打破这种僵局，需要深入思考。 　　 　　一、最坚硬的泡沫与房地产调控僵局 　　 　　中国城市的房地产泡沫是否存在以及泡沫有多大一直是个争议难平的问题。???前主流的观点倾向于认定存在巨大的泡沫。无论是从房价收入比还是房价租金比来看，很多城市房价应该早就无法维持了。而号称“史上最严厉”的房地产调控到目前为止都无法刺穿这个泡沫，看来，有必要将这个泡沫(如果存在的话)称之为“史上最坚硬”的泡沫了。 　　这个泡沫之所以被笔者称之为“最坚硬”，最根本的原因在于它有足够的购买力做支撑。很多人拿中国住房市场的泡沫与美国次贷危机爆发前的房价泡沫相比，是完全不合适的。美国次贷危机简单点说是金融机构借钱给本来买不起房的人，并通过各种眼花缭乱的金融创新放大了住房需求从而制造了房价泡沫。但中国的泡沫不是这样(如果存在的话)。中国的房价泡沫是被“有钱人买房”或“有钱就买房”这两种力量推高的。笔者的这个判断看起来似乎违背高房价收入比带来的支付能力低下的事实，但其实并不矛盾。购买力并不是由平均收入决定的，而是由有购买意愿者的收入决定的。有购买意愿者的收入又必须考虑到中国的国情，概而言之，就是“有恒产者有恒心”和通胀预期带来的住宅投资偏好；独生子女政策带来的代际收入和购买力转移；各种因素导致的中国高储蓄率；收入分配失衡带来的财富和资产配置需求；金融管制的放松和金融杠杆的引入等，这些可称之为制度或环境因素。这些制度因素与持续高速的经济增长和快速的城市化等基本面因素合在一起，共同导致了中国住房市场上的庞大购买力。所以，当我们说房价太高了时，我们也不得不承认，买得起房的人仍然如过江之鲫。单就收入分配而言，以上海为例，根据《上海统计年鉴》(2010)的资料，上海2009年城镇居民人均可支配收入按照五等分分组分别为13205、19230、24717、32212、57726元。如果仅仅看20％的最高收入群体再加上各种“灰色收入”(参考王小鲁的《灰色收入与国民收入分配》一文)，则该群体的住房支付能力是毫无问题的。根据第6次人口普查资料，目前上海大约有825万户家庭，也就是说其中大约有165万个家庭有足够的支付能力购买商品住房。而目前上海每年的新房大约在20万套左右。如果再考虑流入这些一线城市的外地资金，结论必然是：上海等一线城市在整体不可支付的同时，居于收入金字塔顶端的高收入群体和外地资金却有足够的支付能力维持该市房地产市场。 　　就住房市场的供给而言，中国住房市场的供给存在三个根本性的制约，一是住房供给本身的滞后性，尤其是在房价高涨开发商购地热情四溢时政府收紧地根，往往直接导致一段时间后短期被压制的需求释放时住房市场供给不足；二是土地供给的困境，这表现在18亿亩耕地红线和土地利用效率整体低下的制约下城市住房建设用地的持续紧张、地方政府对不同类型用地采取的不同出让策略(212业用地地价协议出让，商业和住房用地高价招拍挂)；三是政府供给的保障性住房或公共住房明显不足。 　　在如此庞大的购买力支撑和供给制约下，即使受到2010年以来“限购”和“限贷”的压制，住房市场仍然没有出现价格的明显逆转。但是要说2010年以来的调控措施无效，似乎又显得证据不足。至少，在“限购”和“限贷”的压制下，目前住房市场的投资需求大幅减少，尤其是自住需求或改善性需求也受到波及，直接表现就是成交量锐减。回忆之前多次的房地产调控，调控到了中期阶段也是成交量锐减，房价有所松动。但是一旦到了后期，开发商熬过现金流断裂之虞，地方政府熬不过“土地财政”收入的锐减，积累的需求开始爆发，供求形势立即全面逆转，房价又开始所谓的报复性反弹，调控前功尽弃，政府的公信力大为受损。笔者之所以说现在调控陷入僵局，就是现在的局面很像历次调控的中期阶段，并且一些地方政府例如海口和大连也放出风声要调整限购政策，那么这次“史上最严厉”的调控是不是也会重蹈覆辙呢? 　　 　　二、限购与保障房建设带来的供求逆转 　　 　　如果要笔者在这里明确地给出基本判断，我的答复是不会重蹈覆辙。有两个原因支撑这个判断。一是高房价带