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全过程跟踪审计在房地产开发中的实施与控制 　　摘要：全过程跟踪审计不仅能够减少漏洞，提高资金使用效率，而且避免了许多在决算中开发商与承包商不必要的价格纠纷。全过程跟踪审计是在新形势下产生的一项新的审计方式，通过不断实践与探索，将在招标、合同签订、工程实施、竣工等环节为提高房地产开发建设资金使用效益方面发挥更加积极的作用。 　　关键词：全过程；跟踪审计；房地产开发；控制 　　中图分类号：F239 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）18-0089-02 　　 　　自2005年以来，随着房地产市场宏观调控的不断深入和土地“招挂拍”制度的推行，房地产开发从过去的暴利时代逐步向微利时代过渡，与此同时，房地产开发项目的投资控制日益成为开发商所关心的重点，房地产开发项目造价全过程跟踪审计是开发项目投资控制的重要手段，也是工程造价由静态控制向动态控制的转变。房??产开发项目工程造价全过程跟踪审计是指造价咨询机构对开发项目从前期、实施、竣工结算的各阶段、各环节工程造价进行全面的、全过程的监督和控制。跟踪审计作为现代审计的一种重要方式，已经在大中型房地产开发项目审计中被采用，并且取得了明显的社会效益和直接的经济效果。 　　一、开发项目全过程跟踪审计的主要特点 　　全过程跟踪审计不同于传统意义上的工程结算审计。传统的工程结算审计是对工程造价进行事后控制，这种工程造价的控制方法是在工程实体形成，竣工交付使用后进行的，虽然也能节约一定的建设资金，但是存在难以克服的缺点，即工程建设投资具有不可逆转性，只要发生了便不好挽回，即使在工程结算审计中认为不应增加或可以降低的费用，但由于已经发生且程序合法、手续完善，已经无可挽回。而全过程跟踪审计则是对工程施工前期至结束全过程的控制，即工程招标结束签订合同前造价咨询就介入，在整个工程合同签订、材料采购、施工、竣工结算过程中，对工程造价进行全过程控制。 　　与传统的工程竣工结算审计相比，全过程跟踪审计具有其突出的特点。首先，全过程跟踪审计是对工程造价进行的主动控制。从材料采购招标、材料设备合同签订、工程合同管理、索赔与反索赔、预决算审核、工程进度款支付审核等方面进行项目全过程跟踪审计服务，合理确定并有效控制工程造价，使工程建设投资在事前和事中得到控制，达到主动控制的目的，最大限度地降低工程造价。其次，从时间角度来看，全过程跟踪审计属于事前、事中审计，传统的工程结算审计属于事后审计。工程竣工结算审计只能在工程结束后，依据施工和监理单位提供的结算资料进行审计；而对工程建设中大量的隐蔽工程以及众多的变更签证无法准确掌握，造成了工程造价的潜在水分。全过程跟踪审计对隐蔽工程、非实体费用等可提前计量、记录和取证，避免事后发生争议。通过参与对施工过程中的设计变更可行性与变更费用的论证，对进度款拨付额进行复核，与工程施工同步确定工程造价，避免了大幅度超预算现象的发生，杜绝了投资失控，同时也增大了审计的透明度和减少了后期审计的工作量。最后，全过程跟踪审计相对于竣工结算工作业务量大，并且带有很大的咨询性、服务性，实施开发项目全过程跟踪审计后，专业审计人员可以根据项目委托方或投资方的需要，及时提供咨询服务，从而将盲目扩资、超投资计划、超预算等现象消灭在事前。 　　二、全过程跟踪审计工作的实施内容 　　房地产开发项目全过程跟踪审计的内容十分复杂，从总体上看，可划分为以下几个阶段进行实施： 　　1.招标阶段。该阶段接受委托的造价咨询机构协助委托人编制或审核施工、材料设备采购招标文件，保证其内容完整，有关要求合理、合法；主要包括：审核工程量清单，并保证其完整、正确；项目设置（特别是第五级编码设置）、项目名称表达、工程量计算规则是否符合《建设工程工程量清单计价规范》要求；评标标准和方法是否科学合理；审核标底，并保证其完整合理；参与招标、评标过程，提出合理化建议，保证其符合有关规定等。 　　2.合同签订阶段。该阶段造价咨询机构的主要工作内容有：拟订施工及设备材料采购合同，保证其合理、合法合同形式；审查重要合同条款（付款方式、合同双方风险的分担，特别是主要建筑材料及设备供应方式及价格的确定、合同质量等级、合同工期、工程计量程序和方法、工程变更和索赔的处理等）是否有利于降低风险、控制造价、发挥投资效益；重点审核合同中关于工程价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发和确认方面的条款，明确工程造价结算方式，避免因合同签订的漏洞造成索赔现象的发生。 　　3.工程实施阶段。对工程量清单报价招投标的工程，依据招标、投标文件和合同的内容进行跟踪设计。跟踪审计部门参与图纸会审及设计变更的论证，对影响工程价款的部分提出相应的建议或方案；审核图纸以外工程经济签证，对于影响工程造价较大，特别是隐蔽工