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公允价值在投资性房地产中的具体应用 　　新准则重新引入公允价值是与国际趋同的重要表现之一，是公允价值的什么特点让其能够用于投资性房地产的计量呢？本文拟就此问题进行有益探讨。 　　 　　一、公允价值的定义及内涵 　　 　　（一）国际上对公允价值的定义。国际上各个会计准则对于公允价值的定义大致相同。美国财务会计准则委员会（FASB）在2004年6月发布的《公允价值计量》征求意见稿中，对公允价值所下的定义是：“资产或负债在熟悉情况、没有关联的意愿参与者的当前交易中进行交换的价格。”其在2000年2月发布的财务会计概念公告（SFAC7）中，这样来描述公允价值：“在交易双方自愿的前提下（即排除强迫或清算的情况），当前资产（或负债）的购置（或发生）或出售（或清偿）金额。”而时间更远一些的，1995年6月国际会计准则委员会（IASC）在第32号国际会计准则（IAS32）中把公允价值定义为：“公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额。” 　　（二）我国新会计准则中公允价值的定义。我国财政部2006年2月15日发布的新《企业会计准则――基本准则》中，对公允价值所下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“交易双方”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿的销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产；自愿的购买者愿意根据市场条件，以所能支付的最好价格购买到投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。 　　从以上各种公允价值的定义看，上述四个定义，虽然表述上有所区别，但都表明公允价值是理性双方自愿达成的交易价格，其确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致同意就会形成资??交换或负债清偿的金额。 　　 　　二、公允价值在投资性房地产中的具体应用 　　 　　新会计准则体系主要在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等准则中大量采用了公允价值计量。 　　（一）投资性房地产的范围。房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是一种经营性活动，主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是，持有并准备增值后转让的土地使用权。其目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。一般开发企业用于销售的存货（开发产品）、为生产商品提供劳务或经营管理而持有的自用房地产，均不属于投资性房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产准则共6章19条，主要规范了投资性房地产的范围、确认和计量、转换和处置，以及相关信息的披露等内容。 　　另外，已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 　　（二）投资性房地产计量模式 　　1、投资性房地产的确认和初始计量。投资性房地产的确认满足三个条件：（1）符合投资性房地产的定义；（2）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（3）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的房地产按照相关会计准则的规定确定。 　　2、投资性房地产的后续计量。《企业会计准则第3号――投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。 　　（1）成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。 　　（2）公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控