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公允价值计量模式在投资性房地产中的应用问题研究 　　【摘要】2006年财政部颁布的新会计准则《企业会计准则第三号――投资性房地产》明确规定了投资性房地产的概念，范围以及所适用的计量模式，并规定企业在满足相关条件时可以选择公允价值后作为续计量模式，那么，在新会计准则实施三年半之后，公允价值计量模式在投资性房地产中的应用中的情况怎样？又存在哪些亟待解决的问题？针对这些问题应该采取哪些对策？本文将对这些问题进行分析。 　　【关键词】公允价值；成本模式；投资性房地产；会计准则 　　 　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。近年来，我国经济高速发展，伴随着的是房地产市场的高度繁荣，随着商品房交易市场的日益发展与完善，房产的价值在资产负债表中的地位日渐凸显，传统的历史成本计量模式已经不能准确的反映出房产的真实价值，在这样一种经济发展的背景下，2006年我国新会计准则中首次单独颁布了《企业会计准则第3号――投资性房地产》，将投资性房地产从原有的固定资产和无形资产中分离出来。我国投资性房地产会计准则在借鉴国际相关会计准则的基础上，在后续计量模式上适度、有条件的引入了公允价值计量模式。经过近三年半时间的实施后，取得了阶段性的成果，公允价值模式的运用对于增强投资性房地产价值的真实性的作用无可否认，但是，它的作用也受到一系列现实条件的制约，例如，相关立法的滞后，从业人员经验的缺乏，投资性房地产公允价值取得的困难，公司出于自身利益的考虑等，因此，上市公司在采用公允价值计量模式顾虑颇多。根据财政部会计司对2008年上市公司年报的调查报告，1624家上市公司有690家存在投资性房地产，但采用成本计量模式的占了大多数，为670家，而采用公允价值模式的只有20家。在这20家采用公允价值模式的上市公司中，就出现了三种计量公允价值的方式。 　　一、公允价值模式在上市公司投资性房地产中的应用现状分析 　　根据近几年上市公司年报披露信息，上市公司投资性房地产公允价值模式应用主要呈现以下两个特征： 　　1.选择公允价值作为投??性房地产后续计量模式的上市公司数量有限，但呈增加趋势 　　2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的有9家，占上市公司总数的0.69%；2007年增加到18家，占上市公司总数的1.1%，2008年增加到20家，占上市公司总数的1.23%。虽然从总体上看这几年采用公允价值作为投资性房地产的后续计量模式的上市公司绝对数量不多，但是还是呈一种缓慢的增长趋势，相信随着相关政策的明确会有更多的上市公司加入此行列。 　　2.确定投资性房地产价值的方法多样，缺乏统一规范 　　根据2009年年报的披露，2008年采用公允价值计量模式的20家公司中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）、第三方调查报告（1家公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家公司）。4家公司披露了由成本计量式变更为公允价值计量模式。具体情况如下表所示： 　　可见，上市公司确定投资性房地产价值的方法各异，有待管理层制定统一的规则制度进行规范。 　　二、影响上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式因素分析 　　1.准则导向影响 　　我国2006年颁布的新会计准则在广泛借鉴国际会计准则的基础上引入了公允价值，标志着我国的会计准则与国际会计准则的实际趋同。我国会计准则38项具体准则中有17项不同程度涉及到公允价值，公允价值的涉及面非常广泛。但是，限于国内具体经济环境与国外的差别，我们引进公允价值的基调是“适度引入，谨慎运用”，在现行条件下，并不鼓励上市公司大肆采用公允价值计量模式，只是鼓励上市公司在条件许可的条件下谨慎运用，管理层更提倡的还是历史成本计量属性，给公允价值模式的广泛运用留下充分的时间，这样可以避免公允价值带来的各种冲击，非常必要。在这种准则导向下，采用公允价值作为投资性房地产后续计量模式的上市公司数量肯定会受限制。 　　2.运用条件影响 　　采用公允价值模式计量，应同时满足两个条件：①“投资性房地产所在地有活跃的房地产市场”；②“企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。准则中所规定的两个条件非常苛刻，基本上把地域限制在大型城市，在中国现行的市场环境下能同时满足这两个条件的上市公司的数量并不多，理所当然，更多的上市公司会理直气壮地选择成本模式。 　　3.信息成本因素影响 　　由于中国房地产市场化程度的制约，上市公司持续可靠的取得投资性房地产公允价值并非易事，很多情况下，房地产缺乏公开的交易市场，公允价值不能直接从市场获得，这时，上市公司不得不采取其他的方式来获得，不管是雇请第三方评估，还是参考同类市场价格，