公共租赁住房建设模式与企业参与思考.docVIP

公共租赁住房建设模式与企业参与的思考 　　一、公共租赁住房是未来保障性住房的主体 　　 　　(一)公共租赁住房的发展现状 　　关于公共租赁住房，尽管对其概念的内涵和外延在学术上还有不同理解，但至少有如下四点共识：一是特定供应对象；二是限定户型面积；三是优惠租金；四是政策支持。具体来说，不同城市在以上方面可能有不同的规定。 　　2009年，我国公共租赁住房竣工了约23.67万套；2010年，各地开工建设公共租赁住房40多万套，主要集中在沿海地区用工比较集中的城市和一些内地大城市。2011年，在1000万套保障性安居工程目标任务中，提出新建公共租赁住房220万套，较去年增加约180万套。“十二五”期间，为达到国家规划目标，各城市公共租赁住房建设规模将会有大幅度提高。 　　 　　(二)公共租赁住房的政策指向 　　2009年温家宝总理在政府工作报告中指出“要加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，积极发展公共租赁住房”。2010年6月8日，住房和城乡建设部等七部委发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)。2011年1月26日国务院常务会议提出，加大保障性安居工程建设力度；努力增加公共租赁住房供应。2011年政府工作报告指出：进一步扩大保障性住房建设规模；重点发展公共租赁住房。2011年3月14日，温家宝总理在记者会上指出：保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房，这个方向必须明确。2011年3月16日，《我国国民经济和社会发展十二五规划纲要》指出，重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。 　　从关于公共租赁住房的一系列领导讲话、文件和规划中，可以清晰地分析出未来公共租赁住房政策的指向，即公共租赁住房将成为未来保障性住房的主体。 　　 　　(三)公共租赁住房的长期趋势判断 　　公共租赁住房制度的存在是长期的，但其建设发展具有阶段性，不同时期面临的发展任务不同。在发展初期，以大量新建公共租赁住房为主。在发展后期，当公共租赁住房数量达到一定程度，则以维护改造以及部分出售为主。住房保障形式也将逐步由???建转向补贴。这是综合分析国际经验得到的关于公共住房政策调整的大趋势。实际上，公共租赁住房发展的周期长短取决于城市结构，包括城市化水平、人口结构的调整。当城市化水平提高到一定程度，公共租赁住房的需求量将趋于稳定。从我国现阶段看，“十二五”期间，我国公共租赁住房政策的重点仍然以建设为主，以满足城市中等偏低收入住房困难家庭和外来务工人员的居住需求。 　　 　　二、公共租赁住房建设和运作模式归纳分析 　　 　　我国现有公共租赁住房建设模式按照不同分类依据，可以归纳如下：一是按布局，分为园区型和城市型公共租赁住房；二是按投资和建设主体，分为政府建设公共租赁住房和企业建设公共租赁住房；三是按建设方式，分为单独规划建设的公共租赁住房和配建公共租赁住房。 　　 　　(一)园区型公共租赁住房 　　园区型公共租赁住房指主要布局在城市开发区或工业园区，以满足外来务工人员和新就业人员住房需求的公共租赁住房。具体来说，根据投资、建设和运营主体不同，又可以分为如下三类。 　　1　园区统一建设的公共租赁住房 　　由开发区、工业园区组织实施，解决外来务工和新就业人员阶段性住房问题的公共租赁住房。结合各园区拆迁复建点和产业功能聚集区，由开发区或园区管委会自筹资金(其中也包括部分财政资金)建设公共租赁住房，共享公共服务配套设施，并统一出租给企业，不对个人。如合肥高新区、南京开发区等。 　　2　园区企业自建的公共租赁住房 　　由园区内有条件的、规模较大的企业自行组织建设，并用于解决本企业职工住房需求的公共租赁住房。企业按规划要求，利用自有工业配套用地自建宿舍，用地比例不超过企业全部工业用地的7％。这种类型公共租赁住房的土地多以挂牌方式取得。如格力公司、美的公司等自建职工宿舍。 　　3　开发企业建设并运营的公共租赁住房 　　由房地产开发企业参与园区内公共租赁住房建设，并负责出租运营。这种模式目前并未普及，其原因是如果完全由企业按市场机制运作，投资回报很难实现平衡。 　　 　　(二)城市型公共租赁住房 　　城市型公共租赁住房指主要布局在城市市区及周边，以满足本市中低收入住房困难家庭及符合条件的流动人口住房需求的公共租赁住房。具体来说，根据投资、建设和运营主体不同，又可以分为如下两类。 　　1　由政府投资建设并运营管理的公共租赁住房 　　这种类型的公共租赁住房一般由城市政府委托国有房地产开发企业(部分城市还专门成立了保障房开发公司)实施，其资金来源以财政资金和贷款为主。按具体建设方式，又可分为单独规划建设的公共租赁住房和配建公共