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公共租赁住房建设社会化的困境与突破 　　【摘 要】本文根据吉姆#8226;凯梅尼的租赁住房体制理论，对我国公共租赁住房社会化建设进程进行分析发现，目前阻碍中国公共租赁住房社会化顺利进行的困境主要来至于政府对公共租赁住房未来发展的政治指导思想不明朗、相关法律政策规章不健全以及建设资金不到位、社会资金没有得到有效利用等方面，并相应提出了突破困境的一些对策和建议，为我国公共租赁住房社会化提供参考。 　　【关键词】公共租赁住房；建设；社会化；困境及突破 　　 　　中国住房的市场化改革是伴随着经济改革开始，真正实现住房的市场化是从1998年以后。中国房改过程经历了从全面责任型到雏生型，再到社会型的转变[1]。虽然在这个历程中，产生了很多社会性的问题，但是，住房质量、住房成套率和配套设施与环境都有了很大改观。可是，住房改革给城市居民住房水平上带来提升同时，我们也不得不正视一些与改革政策初衷不相符的现象和问题，如：房地产价格的过快增长带来的民生问题。 　　2011年初，国家出台住房政策，在发展公共租赁住房方面进行了重点规划。根据吉姆#8226;凯梅尼的租赁住房体制理论，公共租赁住房建设社会化是保障社会住房市场可持续发展的有效途径。所谓公共租赁住房建设社会化是指，政府把政府提供的公共租赁住房与社会上各种产权形式的租赁住房联合起来构成成本型租赁住房，与营利型租赁住房、商品房等私有住房形式在房地产市场中进行竞争，最终形成多种住房权形式的住房市场，以保障社会的住房福利和国家住房市场健康持续发展。其中，政府的政策倾向影响力非常大[2]。如果中国政府的政策倾向仍然选择市场的新自由主义，公共租赁住房建设将逃脱不了房地产市场的二元化模式，政府仍将需要不断地抑制房地产泡沫以解决其所带来的民生问题。因此，公共租赁住房建设如何社会化发展对实现我国社会住房福利和保障住房市场健康持续发展具有一定的研究意义。 　　1 我国公共租赁住房建设发展阶段 　　依据公共租赁住房建设社会化中的二元型模式和单一化社会市场理论，可以将我国公共租赁住房建设发展历程???为以下三个阶段： 　　第一阶段（1949至1978年）。政府对城市居民住房全面保障阶段。这个阶段不允许住房商业化流通，绝大部分城市居民住房属于政府提供的公共租赁住房。城市居民向政府缴纳基本的住房管理、维修费用作为住房租金。所收取的住房租金常常是象征性的，低于住房成本运作费用。这个时期的住房水平由于住房管理和维修资金缺乏而呈下降趋势。同期的建筑业发展低迷。 　　第二阶段（1979至2006年）。这一时期，我国政府开始住房改革，并实现了居民住房从政府分配到市场化的转变。全社会住房条件有了明显提高，住房私有率达到发达国家水平。但住房市场价格增长过快，远超过社会绝大多数阶层的支付能力。国家提供的公共租赁住房却不能满足社会上一部分处于没有支付能力购买私有住房又没有条件申请保障型住房人群的需求。政府将公共租赁住房与住房市场隔绝开来，使其逐渐的边缘化、残余化。而住房的完全市场化使部分人群在城市的住房利益得不到保障，产生了城市居民住房的社会问题。大量投机行为又不断催生出房地产市场泡沫，影响着经济健康发展。 　　第三阶段（2007年至今）。政府开始关注高房价带来的民生问题。政府相继出台了一系列房价调控政策，但是收效甚微。近几年，国家开始重新重视起保障性住房建设，特别是公共租赁住房在住房体系中的重要地位。提出有步骤有计划的加大公共租赁住房的建设。而政府努力提高全国住房体系中保障性住房特别是公共租赁住房的比例，实际上也是发展租赁住房单一化社会市场模式的重要特征之一。按照该模式，中国的公共租赁住房建设还处于社会化的初级阶段。 　　2 我国公共租赁住房建设存在的困境 　　目前，我国公共租赁住房建设还处于社会化的初级阶段。公共租赁住房建设仍然存在着体制和机制上的一些困境，影响着公共租赁住房建设的未来发展[3-7]。 　　2.1 法律规章不健全。目前为止，我国保障全社会公民公平享有公共租赁住房权益的全国性法律法规、管理规章、租金制度和一些补贴政策缺乏，只任由地方政府根据自身情况制定地方政策，管理比较混乱，租住者无法享有购买私有住房能够享有的权益。无法在全社会范围内营造出除购买私有住房选择之外，更意愿租住公共租赁住房社会氛围。这不利于公共租赁住房建设。 　　2.2 管理体制不完善。2011年中央政府提出了当年要向社会提供3600万套保障性住房目标。基于我国的政治体制和管理结构，实现这个目标更多的是以一种命令形式的任务摊派。虽然工作效率高，但是地方政府本着“只要结果、不管过程”的指导思想，而不重视公共租赁住房社会化对房地产市场健康发展的作用。保障性住房建设可能因为地方政府每届官员指导思想不同而不能一以贯之。 　　2.3 专