南充都尉公园项目营销定位 2013.8-.pptxVIP

南充都尉公园项目营销思考;Section 3;深刻认识本项目在市场上存在的实际客观条件;问题一：项目所处位置的城市发展环境与其竞争力如何？;南充市的城市发展由顺庆区起步。 城市拓展呈放射状逐渐向东南西北四个方向扩散。 虽然嘉陵区在规划中处于城市发展的第一梯队区域，但实际情况是，嘉陵区的发展速度较为缓慢，且面临高坪区与政府新区的区域竞争。;1.2 城市商业流向主阵营：;1.3 嘉陵区的商业发展格局;成熟区域 老城区 住区中心;嘉陵区的发展速度较为缓慢，且面临高坪区与政府新区的区域竞争。 顺庆区当仁不让稳坐城市中心。;项目所处位置的城市发展环境与其竞争力如何？;问题二：项目具备怎样的资源优势？项目价值几何？;2.1 项目本体—交通;2.2 项目本体—周边条件;凌驾于公园光环下的商业体，是本项目一大特色。这也是本项目区隔其他项目的差异优势所在。;“小而精”而非“大而全”的商业体项目，非产权带来最大阻力。;嘉陵区的发展速度较为缓慢，且面临高坪区与政府新区的区域竞争。 顺庆区当仁不让稳坐城市中心。;;2.5 项目本体—竞争环境状况;无法在规模、档次上与之竞争;项目具备怎样的资源优势，价值几何？;课题一：非第一比选序列，区域信心不足，束缚如何突破？;2.6. 项目定位探讨【项目SOWT分析】;内生型、公园化、高价值——满足区域目的性消费需求。;嘉陵区特色活力购物公园;研究客户对项目的认知、抗性以及客户偏好，为拟定策略提供依据。;2.1 区域商业现状认知;2.1 区域商业现状认知;2.1 区域商业现状认知;;2.1 区域发展潜力认知;2.1 区域发展潜力认知;2.1 项目价值认知;2.1 项目价值认知;了解客群对本项目的抗性因素后，我司进一步深入调查客群的投资偏好， 寻求最大化产品优势依据——;2.2 需求偏好—消费偏好;2.2 需求偏好—消费偏好;;2.2 需求偏好—投资偏好;2.2 需求偏好—投资偏好;2.2 需求偏好—投资偏好;2.2 需求偏好—投资偏好;;;2.2 需求偏好—投资偏好;;2.2 需求偏好;项目营销目标以及难点，并提供解决之道，即项目采用的市场营销策略。;3.1营销目标;假设本项目销售均价为1.5万元/平方米，拟定项目2013年下半半年营销目标为：;3.2营销难???;3.2营销难点;3.2营销难点;根据项目定位分析，本项目所处的竞争环境以及自身条件均存在明显缺陷，项目当今阶段需要实现的，不是高调出击与主流项目竞争，而是借船出海，实现稳定销售。;;3.3项目营销策略; 【第一步：借船】 很明显，周边大盘来势汹汹—— 其势不可争锋，但可借力。 本项目借力同时—— 避开价值重叠宣传，凸显项目特性。;3.3项目营销策略—借船;3.3项目营销策略—借船;3.3项目营销策略—借船;你走向世界——我回归南充 世界500强商业强势入驻——最具南充特色的公园街区 ; 【第二步：立势】 毋庸置疑，作为商业，能最快在市场上引爆的—— 除了财富增值，还是财富增值。 本项目宣传财富增值效应的同时—— 树立项目投资价值体系，为提供财富增值自圆其说。;3.3项目营销策略—立势;3.3项目营销策略—产品价值塑造; 启幕城市的财富想象，小商铺、低成本带来大商机;3.3项目营销策略—立势; 南充首个都市购物公园，下沉式结构、现代时尚风格， 带来商业购物全新体验，颠覆传统城市商业;3.3项目营销策略—立势;3.3项目营销策略—立势; 5年未来城市发展核心， 主城商业转移承接区域，发展机会近在咫尺;3.3项目营销策略—立势; 5年未来城市发展核心，3年商圈发展成型， 低投资门槛，高增值速度，项目可以达到年收益率10%;年收益率10%;; 【第三步：护航】 本项目不具备产权，客户抗性较高—— 很明显，为实现稳定销售，我们必须牺牲一部分利润。 返租、回购、升值保证—— 一切为打消消费疑虑，建立其投资信心，达到销售目标。;发现.中心街简介：位于南充顺庆区五星花园，纯地下商业，两层。只拥有40年使用权。 销售方式：返租销售，售后收回统一出租 销售均价：3-5万/㎡ 销售情况：目前正在卖3期，7月20日开盘卖的很好。预计明年营业 无产权问题：客户比较介意无产权，担心政府对土地有收回等不确定因素，但该项目因地理位置处于南充市黄金中心地段，客户接受度仍然很高。该项目仍可以按揭付款。投资者购买后仍可抵押贷款。投资保障政策：10年后回购（10年后投资者可按购买价卖给开发商）； 3年返租，27%抵房款;3.3项目营销策略—护航;3.3项目营销策略—护航;3.3项目营销策略—护航;3.3项目营销策略—护航;3.3项目营销策略—护航;结论观点一： 项目短期采用返租方式能为项目早期提供大量流动资金，而后期