南昌市蓝岸香舍营销推广策略 汇报时间：2011.06.pptxVIP

汇报时间：2011.06;;;4;目标解读：;项目的启动带给南昌一个全新的健康住宅理念，在追求传统的显性的身份标榜的同时还可选择健康的生活空间。是房产居住模式的一次升级。;第一部分——; 2010 年地价纪录频频刷新。2010 年第一季度，朝阳新城土地成交单价三次刷新纪录； 6 月份上海世茂创造南昌总价地王； 11 月份师大南路地块楼面地价创历史新高。 2010 年，南昌市卖地收入达到 131.58 亿元，首次突破百亿大关，比 2008、2009 年的总和还要多出 16.26 亿元。 2010 年 1-12月南昌土地成交楼面地价为 1227.11 元/平方米， 而 09 年全年的楼面地价为807.48 元/平方米，上涨了 51.97%。（涵盖工业用地）;青云谱区2010年市场运行特征分析;1、青云谱片区目前在市场上没有豪宅血统，项目地段成为豪宅的阻力 2、项目70 ℅的90-110平米两房小户型结构与豪宅印象的冲突 3、低碳项目没有豪宅，项目经典外立面建筑与低碳的客户认知矛盾;青云谱区在售商品住宅 2010 年销售情况表;区域最大竞争对手—万科.润园;项目定位为“公园大宅，人文庭院”，项目价值主诉求围绕八大山人梅湖景区的公园和人文文化两个点来展开。; 万科润园 120㎡新品电梯公园洋房即将推出，品质升级样板房本周末开放；万科润园现场试乘名车、“六一”可参加亲子游戏。 预计6月初加推独栋别墅面积为220-230㎡独栋别墅；后期7、8月将加推精装小户型洋房，面积为109㎡和120㎡的三房户型。“悦然庭”17#楼精装电梯洋房少量在售，大约剩余5-6套，户型面积在165平米。; 根据蓄客量和政策等因素来调整开盘时间 ;满庭春;项目动态回顾及跟踪;满庭春MOMA是低碳科技住宅，但它不是第一梯队竞争对手。它是初级科技产品，价位不对等，客户价格承受度上也不是同一群人。如果说有竞争，也只是价格端的竞争，或者说观念的竞争。;同质性产品对手分析—新地阿尔法社区;项目没有一个清晰的定位和调性，价值诉求以赣江江景及低碳生活为主，在项目现场及推广物料上没有强调其豪宅的属性，产品与价格大相径庭。尤其值得一提的是，项目推广初期就科技讲科技，销售效果非常不理想，第二阶段调整营销推广放向思路，走科技，生态相结合推广路线，扭转效果显著。;观察竞争市场可知，南昌的豪宅市场诉求主要集中在对产品的外部资源上的诉求，而本案的价值点在于产品本身（低碳，建筑，社区水景园林等），故在产品价值配置上建议需做到超过或者不低于同类竞争对手配置，重点在两点： 1，低碳配置级别加强 建议增加智能家具系统、安防系统等。 2，建议装修标准提升到2000元/平方;24;25;第三部分——;;没有既定的规则，我们自己制定规则， 没有既定的标准，我们设立标准。 只有制定低碳规则的人，才能赚取最大利润。 不怕我们想的过高，怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。要有魄力承担起领导者的责任，要有魄力开创属于自己的影响力。任何的参照和动摇都会影响我们最终实现的目标。所以必须有自信，自信比黄金更值钱，而这就是价值的真正体现。;国际化视野：当今世界已进入了低耗能的低碳时代，而我们紧跟时代的脚步;园林：主题水景园林，30%高绿化率，两条八米宽大型环绕规划水景;市中心板块：未来生活居住休闲中心;;客户组成: A类客户;主力客群描述：;;项目初期： 根据项目高端特性，结合项目容积率、建筑密度等用地指标要求，尽可能设置部分联排别墅、花园洋房/叠墅等低密度产品，提升项目整体产品形象，高调入市。同时，结合推出主力小高层户型。 项目中期： 区域的成熟度加强，认知度大为提升，导入符合建筑指标的中高层建筑产品形态，结合利用现场的良好展示面，主力小高层产品大量推售，回笼项目资金，更多的创造项目的利润回报值。 项目后期： 商业推售为主，客源多为看重区域发展，并结合大型卖场的影响力，形成商业销售的另一热点。;对南昌而言，这是一个未有的项目！ 对博泰而言，这是一次全新的尝试！ 对客户而言，这是一种观念的挑战！ ;南昌人居即将开启划界之作 ！！;让客户接受价格之前，先让他们接受一个全新的高端住宅标准；无论是形象气势、还是产品、还是附加值都做到名副其实的高端，让江西让南昌见识一个前所未有的高度，见识一个全新的低碳技术颠峰；如此，才能打破南昌人对区域的固有认知和心理障碍，达到身份敏感，价格迟钝感的目的，如此，才能让我们项目真正意义上成为热销的领袖高端盘，引领市场、走俏市场。;我们要想在在品牌 与价值上形成统一;;第四部分——;;减小劣势，避免威胁;45;第四部分——;;“附加值策略”构成：;营销策略分解—在短时间内迅速撼动市场;;