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关于中国房地产市场发展趋势的研究 　　摘要:房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现了新的问题,政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。 　　关键词:房地产;保障性住房;住房公积金;发展趋势 　　中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)30-0131-02 　　 　　从2003年开始的房地产价格一路飙升,一时间关于房地产过热问题成为政府与百姓、商界与学界共同关注的焦点。央行就此出台了一系列调控房地产的措施。房地产热,是房地产周期的一个阶段。有过热必然会出现理性回归的态势,到2008年全国房地产开发投资额同比增长从1―6月的33.5%一路下滑到1―11月的22.72%。 　　随着投资额的下滑,不少大中城市房地产价格开始出现涨幅下降的趋势。在外部经济环境恶化、国内结构性政策调整以及经济内在周期的三重压力下,房地产调整周期与制造业调整周期等多重因素的叠加,结构联动性和刚性的约束下,导致房地产市场出现了一些新问题: 　　1.全国范围内呈现交易量萎缩的问题。在经过连续几年的房价上涨过后,从2008年下半年开始,全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少,有些甚至减少40%以上。北京已取消了泡沫时期对房地产行业施加的几乎所有限制,但交易量仍委靡不振。根据统计数据分析,一般楼市经过6个月左右成交量的萎缩,开发商将会面临巨大的降价压力。大量房地产企业在价格急剧下滑中将出现资金链条的崩溃,造成房地产的“硬着陆”。 　　2.住宅销售面积增速低于零――进入2008年以来在全国范围内住宅面积的增长基本上都是负值,而在2001―2002年增长率比较低的时候,中国销售面积的增长率都在20%以上的水平。在2003年以后住宅销售面积的增速有一些比较明显的上升,但非常清楚的事实是2008年以来住宅销售面积的增长的数据是非常罕见的,从2001年中国经济比较困难时期住宅销售面积增长率也比现在的增长率要高得多。 　　住宅销售面积的急速下降可能反映几个因素的影???,一个因素就是房地产市场的调控政策,可能反映了经过2006年特别是2007年房地产价格的大幅度上升,静态的角度看问题,在全国范围之内住宅价格存在着相当明显的高估,静态的看待问题住宅价格的高估应该不会低于30%。在个别的地区、个别的城市甚至可能接近50%。住宅价格的明显高估超越了大多数人预期购买能力,再加上市场的调整市场观望度在这样的背景下看到此前没有估计到的住宅销售面积的萎缩。 　　3.在住宅销售面积增速下降的同时是房地产企业的经营型现金流,特别是经营型现金流占销售的比重出现了比较显著的变化,在2008年以来房地产企业经营型现金流急剧恶化的同时,房地产融资条件也在恶化,银行针对房地产企业的贷款申请,而且商业银行、民间借贷利息在上升,而且股权融资的成本也在大幅度的上升。所以,对于房地产企业今年以来经营型现金流恶化而言房地产同时面临二个麻烦:一个麻烦是经营活动产生的现金流越来越少。另外是通过融资所能够带来的现金流逐渐的明显下降。 　　1.金融政策:货币政策目标年中转向――房地产信贷出现松动。央行2008年10月22日宣布,决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。 　　2.税收政策:减免税费,促进房地产市场交易。政策效应来看,在房地产市场行情走高时期,高额的税费较容易被上家通过抬高出售价格转嫁给下家;而在市场低迷时期,高额的税费则常常降低了市场交投活跃程度。本次房产新政的重点之一即是“降低住房交易税费,支持居民购房”。同在10月22日,财政部和国税总局宣布,决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整。自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。 　　3.外资政策:“限外令”松动。受国际金融危机和国内房地产持续疲软影响,2008年外资投资房地产明显收缩,“限外令”出现松动。数据显示,2008年前十个月房地产新增项目投资下降了72%,房地产合同外资金额下降了22%。12月17日,国务院三条措施中,明确提出,“按照法定程序取消城市房地产税”。12月31日,国务院总理温家宝签署国务院第546号令,废止《城市房地产税暂行条例》,自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,将与内资企业享受“无区别待遇”缴纳房产税。 　　这些救市措施的效果如何呢?根据国家