关于住宅专项维修资金划转几点思考.docVIP

关于住宅专项维修资金划转的几点思考 　　一、武汉市维修资金归集使用现状 　　 　　武汉市从2000年开始启动商品住宅专项维修资金的统一归集管理工作，从十余年来住宅专项维修资金的总体情况来看，一方面是住宅专项维修资金归集额和使用额逐年递增，另一方面资金使用率偏低。 　　2001―2010年武汉市住宅专项维修资金归集总额达到473086万元，其中业主缴纳302199万元，由开发商缴纳170887万元。从各年度归集情况来看，除2008年受金融危机影响略有下降外，其他年份的归集额都呈增长态势，年均增长率达到108.33％，可以说是高速增长。 　　从使用情况来看，截止到2011年2月底，全市申请使用商品房住宅专项维修资金457起，总计金额4373.12万元。总的来看，住宅专项维修资金使用额逐年上升，特别是从2008年开始，维修资金使用量大幅度增长，每年基本上都是以50％以上的速度增长。 　　但从武汉市商品房住宅专项维修资金使用情况来看，一是使用规模很小，二是资金使用率很低。截至2010年12月31日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金473086万元，但经业主申请使用的资金只有3572.68万元，仅占到累计归集维修资金的0.75％。 　　 　　二、武汉市住宅专项维修资金管理面临的主要问题 　　 　　从实际情况来看，武汉市住宅专项维修资金主要面临着维修资金归集难、使用难、续筹难、维修资金保值增值渠道单一等几方面问题。 　　 　　(一)住宅专项维修资金归集难 　　维修资金归集难体现在两方面：历史遗留造成的归集难和现存制度导致的归集难。历史遗留的归集难问题主要是指政府直管房和单位自管房维修资金归集难。房改房维修资金主要是由售房单位管理，由于售房单位交存部分是从售房款中提取，公房售房单位没有单独建账，同时政策允许售房款用于企业改制和职工的货币化补贴，那么这部分资金就存在一定程度的管理分散、挪用问题。按照165号令规定，商品住宅业主和售后公房业主应在办理房屋交付手续前交存首期维修资金，未交存的，开发建设单位或售房单位不得将房屋交付购买人。但房屋业主究竟应在办理入住手续前的哪个环节交存，165号令没有明确规定具体的时点。??汉市由建设单位在售房时收取、初始登记时统一交存，以保证交付使用时维修资金能归集到位。但从实际情况来看，部分业主不办理登记或者长期不办登记，导致维修资金归集难度加大。 　　 　　(二)住宅专项维修资金使用难 　　维修资金使用难最本质的原因是维修资金在申请使用过程中的“双三分之二”，制约了维修资金的使用。165号令规定业主使用维修资金必须经物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但是由于小区房屋空置、房屋出租、业主公共意识不强等诸多原因导致维修资金使用困难。当然，维修资金使用难还受到维修资金申请程序复杂、维修资金续筹制度的制约。 　　 　　(三)住宅专项维修资金续筹难 　　虽然住宅专项维修资金的足额续筹是住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修、更新和改造的前提条件，但续筹难度很大。一是续筹尚无法可依；二是续筹标准未定；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。如果现行法规能得到执行，住宅专项维修资金的首次筹集尚可得到保证，但如何保证续筹，将是未来住宅专项维修资金管理中面临的难题。 　　 　　(四)维修资金保值增值渠道单一 　　确保住宅专项维修资金的保值增值是保障正常的维修、更新和改造需要，减轻业主负担的前提条件。因此确保住宅专项维修资金的保值增值是住宅专项维修资金管理的重要任务。主要出于保障住宅专项维修资金安全性的目的，住宅专项维修资金管理的现行法规对暂时未动用的住宅专项维修资金的利用给出了两种方式，一是存入银行(专户管理银行)，二是在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定用于购买国债。目前武汉市商品房住宅专项维修资金基本上都是存入银行。资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的条件下，所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。这样一来，未来住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金保障就可能出现问题，或者会加剧业主的资金缴交负担。 　　 　　三、维修资金划转业主委员会的四点思考 　　 　　(一)为什么允许维修资金划转至业主委员会 　　笔者认为维修资金管理办法允许维修资金划转业委会实际上出于两方面的考虑。其一，法律层面。从住宅专项维修资金的所有权来看，全部的住宅专项维修资金都属于缴交住宅专项维修资金的业主集体，是业主集体的公共资金和财产；从住宅专项维修资金的缴交义务人来看，要遵循谁受益谁负担的原则，与住宅共用部位、共用设施设备具有共用关系的所有