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关于保障性住房的思考 　　一、保障性住房建设计划和落实情况 　　 　　“十二五规划”期间，全国将建保障房3600万套，其中2011年和2012年各建i000万套。全部建成后，保障房在城市住房面积中约占20％。 　　据主管部门有关负责人介绍，今年的i000万套保障房，约200万套是产权型的经济适用房和限价商品房；400万套属于棚户区改造，也是产权型的；还有400万套是廉租房和公租房(其中廉租房180万套，公租房220万套)。总投资约1.3万亿元，其中中央财政安排补贴1030亿元。据测算，经济适用房、限价房和棚户区改造，资金可以自求平衡，即通过销售收回投资并有一定的利润。真正需要政府出钱的，是廉租房和公租房，中央财政的1000亿元，主要是补贴这方面支出。而这方面的总支出，约为5000亿元。 　　今年的1000万套保障房如何分解到地方，尚未看到相关资料。从媒体报道看，由于作为政绩考核内容，实行问责制，许多地方对保障房建设是积极、认真的。各地政府纷纷仿效重庆、黄石，建立保障房的融资平台。银行和各类社会资金，对于经济适用房和限价商品房也表现出极大的热情。 　　但是，廉租房和公共租赁房的融资，存在一定困难。除了中央财政补助1030亿元，还安排土地出让收益的10％，大体也是i000亿元，还有公积金增值收益四、五百亿元，合计可以落实2500亿元左右。另外还有2500亿元，需要各地想办法筹集。各地的办法主要有以下几种。 　　1.“捆绑式”配建。让开发商建商品房的同时，配建公租房，建经济适用房的同时，配建廉租房。 　　2.廉租房和公租房项目中，配套10％～15％的商业设施，用于出售，可以回笼部分资金。 　　3.廉租房和公租房分配5年后，可以出售给符合条件的承租人，以缓解资金压力。 　　4.政府融资平台以储备土地抵押或以政府信用担保贷款。 　　5.由政府融资平台或政府回购担保，成立公租房投资基金(如上海)。 　　6.政府或融资平台向社会发债(如重庆)。 　　7.鼓励有条件的大企业用自有土地建公租房。 　　8.没收违法建筑作为廉租房或公租房(如石家庄)。 　　9.要求国有企业承担公租房建设任务。 　　国家主管部门的有关负责人判断，今年完???1000万套保障房建设任务，应无大问题，但是房子建起来后的管理，诸如准入、退出、维修等，则是严峻的挑战。 　　笔者认为，由于把保障房建设列入政绩考核内容并实行问责，各地方会想方设法筹集资金，力争完成任务。但各种办法(除了石家庄办法)万变不离其宗，都是通过市场筹集资金。从市场上筹来的钱，是要求回报的，而廉租房和公租房却不可能产生回报。相反，后期的管理和维护还要继续投入。这个矛盾，可以用“借新还旧”加以拖延，却不可能从根本上得到解决。因此而产生的资金“窟窿”，最终还是要靠财政来填，搞得不好，财政的“包袱”会越背越重。这一点，应当引起重视。 　　 　　二、保障房建设对房价的影响 　　 　　增加保障房供应，无疑可以从整体上抑制房价过快增长，但开始时由于保障房数量少，作用不会太明显，随着数量增加，作用会逐渐加大。 　　本轮政府调控的一个主要目标，是让商品房的价格降下来，回归理性。笔者判断，保障房建设很难起到这样的作用，理由如下。 　　近些年导致房价飞涨的机理是，由于住房制度的缺陷，大量自住性需求资金没有相应的供应渠道，只能与投资、投机性需求资金混在一起，在商品房市场上竞争。投资、投机是不管价格高低的，只要预期看涨，就可以出手买了再卖，赚取差价。卖了以后，可以再买再卖，反复赚钱，房价就这样一路炒高上去。在这样的过程里，自住性需求根本无法与投资、投机需求竞争，只起一个垫底的作用。 　　按保障房建设计划，最终占城市住房的20％。简单算一下，还有80％的家庭要靠商品房解决居住问题。假设其中富人(也是投资、投机的主力)为10％～20％，那么还有60％～70％的中等收入人群有自住性需求，与富人的投资投机需求竞争，房价怎么可能降得下来呢?城市户籍居民虽有不少已有了住房，但考虑新增的城市人口、流动人口特别是农民工等因素，基本格局恐怕不会根本改变。在这样的态势下，一些措施如收紧流动性、限购，只能在一定时期内抑制房价的上涨速度，而不可能把房价降下来。有的措施如提高首付，还会使自住性需求受到伤害。 　　 　　三、根本的解决办法是进一步改革住房制度 　　 　　笔者认为，根本的解决办法，是把自住性需求与投资投机需求切割开，各自走不同的供应渠道。为此，必须进一步改革住房制度，针对现在流行的住房“双轨制”的说法，我提出应实行“三轨制”。所谓“三轨”，就是在“完全市场轨”和“完全保障轨”之外，再加一个“半市场半保障轨”。 　　我国最早提出“半市场半保障”设想的是邓小平。上世纪80年代邓小平曾经指