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关于土地闲置问题的初探 　　【摘要】城市化进程的加快，使得城市在规模和数量上迅速增加，由于城市土地粗放利用，土地供需矛盾加剧，因此，节约集约利用城市土地的重要性日益突出。 　　【关键词】土地闲置；节约集约用地 　　 　　1 土地闲置基本状况 　　闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；（3）法律、行政法规规定的其它情形。本文中所涉及的闲置土地也包括空闲土地和批而未供的土地，即建设用地内部的无主地、废弃地，因单位撤消、迁移和破产等原因停止使用的土地；在已完成城镇地籍调查的地区，主要指按照《城镇地籍调查规程》确定的“其他用地”；依法已经国务院或省级人民政府批准土地征用或农地转用，而未供应出去的土地。 　　2 土地闲置原因分析 　　2.1 政府管理方面 　　2.1.1 土地利用规划调控力度不足 　　各层次土地利用规划和城市规划是政府管理土地的基础，为实现最优利用土地提供了重要保障，我国现阶段各层次土地利用规划和城市规划变化较快，缺少对土地数据的管理，规划的调控力度大大减弱，这些都可能导致土地闲置。其次，缺乏中、长期土地供应计划，计划在年际间的相互协调不足，各年度计划的统筹协调性较差，限制了其对未来城市土地供应数量和时间序列的合理安排，这也容易使一些房地产开发商对未来城市土地供应感到心中无数而产生盲目拿地和囤地的问题。 　　2.1.2 土地供给审批不够严格 　　随着城市的快速发展规划，.城市政府过度强调城市土地的成片开发，从而导致越来越多大块宗地的出让，使得开发商难以在短时间内全部开发，从而造成土地闲置。一些政府???门为了财政的支撑、GDP的提高和政绩的突出而大量征收土地，放宽出让条件，政府将这些土地出让既满足其获取大额出让金的需要，同时也满足了一些用地单位的发展要求，然而缺少严格管制的出让土地使得部分用地单位趁机占有大量土地，甚至囤积、炒卖土地，扰乱正常的土地市场，导致土地闲置现象的产生。 　　2.1.3监督管理不力 　　一般政府部门最重视的是征地和出让两个环节，在此之后，对于土地的开发利用活动则较少关注，甚至采取睁只眼闭只眼的态度，缺乏明确的责任制度，而且由于土地闲置是在获得土地使用权后未按有关规定开发建设满一年后才产生，所以监管难度大，效率低，因此缴纳土地闲置费更是成为了一种说法。同时巨额的利益使得一些政府官员在关于土地的问题上滋生腐败，权利与金钱相勾结，对于用地单位故意推迟开发土地等问题不闻不问，任由其闲置土地，导致土地闲置现象更加严重。 　　2.1.4 闲置土地的法律规范不健全 　　闲置土地得不到有效的管理，其中一个很重要的因素是闲置土地的法律规范不够健全，虽然《闲置土地处置办法》对于闲置土地的概念和处置措施有所规定，但是具体实施过程中仍然有许多不足，如闲置土地的界定，办法规定批准后一年未动工开发建设即可被认为是闲置土地，这些都很容易让开发商钻空子。 　　2.2 用地单位方面 　　2.2.1 用地单位占地目的不纯 　　用地单位花巨资取得土地使用权，本意是为了扩大厂房、更新设备，以满足自身发展的需要，由于近年来房地产市场繁荣的影响，让许多投资者对稀缺的土地资源产生了新的认识，谁掌握了土地，就等于谁取得了财富的增值权，一些开发商或者投资者取得一块土地后，对其投入尽可能少的资金，然后拿这块土地抵押后继续购入新的土地，如此循环，以有限的资金取得了更多的土地，造成囤积、炒卖土地，哄抬地价，获取土地的增值收益。 　　2.2.2 用地单位自身资金问题 　　大多数的土地闲置现象都是由于用地单位后续资金不足造成的，用地者的开发资金主要来源于银行贷款，土地出让实现由无偿向有偿转化，主要以“招、拍、挂”形式实现，高额的土地出让金就已经让一些实力不强的用地单位心有余而力不足，加上后期开发中出现的许多不可预测问题，资金的花费往往超出原有计划，迫使用地单位中途放弃开发，这也是造成土地闲置的一个主要原因。 　　2.2.3 用地单位受市场环境影响 　　2008年的美国次贷危机引发全球的金融危机，对我国的房地产行业产生了巨大的影响，许多实力不够雄厚的开发商纷纷破产，中国的商品房价格也迅速下跌，在北京、上海、深圳等一线城市下降幅度更是惊人，一些开发商之前拿到的土地不敢开发，开发商观望土地市场，期待市场回