关于如何加强房地产登记管理制度探讨.docVIP

关于如何加强房地产登记管理制度探讨 　　摘 要:房产登记是指法定行政机关根据相对人的申请，就其对房产的权利享有状态进行审核并对该种事实记载于房产登记薄册的行为。我国的房产登记制度及其研究均有待加强。本文紧密结合房产登记工作中存在的问题，对我国房 产登记制度作了较为系统而深入地研究。 　　 　　关键词:房产登记登记房地合 　　 　　前言 　　房地产是典型的不动产，房地产空间上的不可移动性，使得它不能像一般物那样仅仅用占有或实际控制即可表证其权属状态。长期的占有、使用过程中，不断地变更所有人和使用人，极易发生权属纠纷。房产登记是现代房产制度的基础，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度，在政府各项职能中居于基础性地位。我国由于历史原因及理论研究状况的影响，房产登记制度由由行政机关以行政确认方式明确房产权属，以保障行政相对人权利义务的实现。随着住房制度改革的深化，住房二、三级市场的启动，我国的房产登记制度及其研究均有待加强。 　　 　　 　　1房产登记的职能 　　房产登记具有三个方面的职能，即在产权制度中的确认职能、在交易制度中的公示职能及在管理制度中的管理职能。 　　1.1房产登记的产权确认职能 　　房产登记的产权确认职能，是指房产登记具有的确认房产的权属状态，赋予房产权以法律效力，建立房产与权利人的法律支配关系的职能。经过登记的房产权利因受法律的确认，而取得社会公认的权威，由法律依靠国家强制力加以保护，可以对抗权利人以外的一切其他人，从而建立产权人对房产的法律支配关系，并得以排除一切他人的侵害。房产登记的确认职能，是房产产权制度得以运作的基础。产权制度所要求的明确的产权关系，随着房产所有权与使用权的分离的普遍出现而日益复杂，同一产权之上所设立的物权种类、数量，因最大化实现房产价值的需要而日益繁多。基于此种形式，由社会公认的权威来确认房产的权属状态，必然成为不可忽视的客观需要。 　　1.2房产登记的公示职能 　　房产登记的公示职能，是房产登记具有的将房地产权利变动的事实向社会公开，用以表示房产流转的职能。它是房产登记最为重要的职能。房产权利在公示后即发生法律上的转移，并可用以对抗第三人。房产登记的公示职能，因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况，以便利害关系人周知，保护利害关系人的了解权利，并由产权公示而产生的社会公信力，公示的产权方能产生物权变动的效力，从而有力地保护了房产交易的安全。现代的房产交易，常常出现真正的权利人与名义上的权利人分离的现象。在房地产交易的合意已达成但未交付，或者房产已交付但尚未办理必备登记手续的情况下，真正的权利人与名义上的权利人仍有出现分离的可能，如果不将权利变动的事实及时向社会公开，使真正的权利人与名义上的权利人合一，第三人就可能因不明真相，与名义上的权利人发生交易关系。在这种情况下， 　　放弃对原权利人的保护或者取消与第三人的交易，都构成对交易安全的威胁。在房产己设立抵押权等他物权的场合，房产所有人由于欠缺公示，可能隐瞒这一事实而转为有瑕疵的产权，也会危机房产的交易安全。基于上述原因，各国纷纷通过登记，公示房产的物权变动，赋予登记以一定的法律效力。使房产权利的产生、变更、消灭能以一定的可以从外部查知的方式表现出来。因此，在民法上关于物权的变动，对于不动产就以“登记”为不动产物权的公示方法。 　　1.3房产登记的管理职能 　　房产登记管理，即房产产权管理，是指房产行政主管机关对房产产权状况进行连续的登记，登记房产产权人的权利，在专门薄册上记载权利的种类、权利的范围等情况，并向房产产权人颁发权利证书的一种法律行为。房产登记是房产产权得失变更的法律要件，同时又是房产行政主管机关以其职权所实施的行政行为，主管机关与登记申请人之间是管理者与被管理者的关系，主管机关享有审查登记申请、裁决是否登记、处罚不履行登记义务的权利，登记申请人负有申请产权登记、服从管理、接受处罚的义务，不履行房产产权登记不仅不能产生房产产权变动的法律效果，而且当事人还要承受行政法上的处罚。房产登记的管理职能，是具有的实施国家管理意图的职能。主要体现在两个方面，一是产籍管理职能，通过产权登记建立产籍资料，从而加强产籍管理。二是审查监督职能，通过对产权的得失变更进行审查监督，从而保证产权登记的真实性和合法性，进而实现国家房产行政管理的意图。房产资源作为整个社会的基本生产、生活资料，其稀缺性使所有国家的权利机构不得不重视房产的社会效益，加强房产资源的规划性，防止房产资源的浪费和滥用，提高其使用效率，几乎是当今所有国家奉行的政策。房产的税收和国有房产使用费的收取，还直接关系到国家经济利益。因此，国家对房产资源的干预管理是客观的需要，房产登记也因其作为国家干预的方式之一，而具备管理的职能。