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关于小产权房处理意见 　　摘要：小产权房问题一直是政府和社会关注的热点和难点，小产权房是特定社会条件下的产物，它的存在具有一定的风险性，国家不断出台新的政策以使这一问题得到改善，处理小产权房问题要遵循一定的原则，对不同情况区别对待。 　　关键词：小产权房 风险 产权 　　 　　小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。 　　目前，小产权房在全国各地已是大量存在，已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。政府以非法建筑全部拆除显然是行不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央国务院一再强调社会稳定，建立和谐社会。处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位，最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。如果处理不好，必将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针【1】。因此，如何妥善处理现有的小产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。因此，对于小产权房的处理，应坚持以下原则： 　　1.维护国家利益，兼顾他人利益原则 　　小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维护国家利益是社会公共利益。 　　但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给与保护。 　　2.维护农民的利益 　　土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护???利益。农民的权益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担【2】。 　　3.考虑购房者的利益 　　购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所，应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使其免受伤害，至少应降低到最低限度【3】。 　　4.小产权房不拆除为基本原则 　　对于已建成的楼盘和在建设的小产权楼盘（主体工程已基本完工），原则上不应拆除，应最大限度地予以保护，特别是符合城市整体规划和土地用地规划的小产权房项目。除非违法情节特别严重，如违背基本农田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复农业用地。总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并使其合法化。拆除已建或基本建成的楼房，以及已经出售的楼房，于公于私有害而无益，且造成极大的浪费。更重要的是，拆除这样的楼房将带来严重的社会问题，有悖于党中央、国务院所提倡和坚持的和谐社会。 　　总之，无论采取何种方式或手段处理小产权房，应尽可能做到公平、公正，照顾各方利益。 　　1．对符合条件的给予产权确认 　　对目前已经建成的具有一定规模，且符合用地规划条件的“小产权房”应给予确认，给予其办理相应的产权证。目前一些“小产权房”由于其相对低廉的价格确实解决了一大批普通老百姓的住房问题，对于这些普通百姓购买的、且作为其唯一住房来源的“小产权房”，政府可以根据当地土地用地规划给予甄别、确认，对符合条件在其缴纳合理的土地出让金以及相关费用的前提下可办理产权证。在保障国家合理土地收益的前提下对符合条件的给予确认即符合社会主义“居有其所”的和谐精神，又能使已购房的普通老百姓能够买得一套相对便宜的住房， 维护社会的长治久安【4】。 　　2．以“租赁”的方式进行产权管理 　　对一些不符合确认条件但已入住的购房者，从维护社会稳定和保障公民权益的角度， 可考虑依照新颁布的《物权法》中用益物权的规定，按“租赁”的方式进行产权管理。可以根据实际情况选择经营租赁或融资租赁的方式对房屋购买者已付价款进行计算，对购房者的房屋按相关法律的规定赋予其一定年限稳定的长期租赁使用权，在此期限结束后可按该土地剩余使用年限补交土地出让金以办理产权证或重新延长或结束租赁关系，这种做法是可以看作是对目前“小产权房”的一种折中的处理办法。 　　3．严格控制奢侈性“小产权房” 　　目前开发的“小产权房”中存在着一类单纯为获取巨额利润而建设的奢侈性商品房， 如某些开发商在城乡结