关于尾房走俏现象经济学分析.docVIP

关于尾房走俏现象经济学分析 　　【摘要】去年八、九月份以来,我国尾房市场日渐火爆,尾房走俏现象当前已普遍存在。本文首先介绍了尾房的定义及分类;然后重点以经济学的视角剖析了尾房形成和走俏的原因;最后对尾房市场的发展进行简单展望。 　　【关键词】尾房;尾房走俏;供求关系;原因分析 　　 　　去年八、九月份以来,我国尾房市场日渐火爆。这种状况在北京、南京、宁波、济南等大城市尤为突出。2009年12月17日,中国地产网发表《尾房岁末也走俏》一文分析了北京目前的尾房市场,文章指出:“京城楼市供应量呈现萎缩状态,在供不应求的市场大环境下,尾房越来越成为人们退而求其次的选择。”随后不久又以《尾房:最后的往往是最好的》一文论述了尾房的优点。截止今年三月,南京、天津等地尾房市场不仅是广告打得响,而且每日销售都不错,关于尾房销售的新闻可以说是随处可见,似乎消费者对尾房青睐依旧。 　　 　　一、尾房的定义和分类 　　 　　顾名思义,尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房子。因此尾房不同于烂尾房和一般空置房,是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房子。对尾房的这一定义为大多数专家及房产商所认可,也为广大消费者所接受。所以,尾房是剩余的房子,但不一定就是不好的房子。 　　根据成因不同,尾房大致可分为三大类:天然性尾房、预留型尾房、滞销型尾房。 　　(1)天然性尾房。即有问题卖不出去的尾房。基于建筑物的结构和建筑环境等因素,有些房子朝向差、楼层差、景观不理想、户型不合理、手续不全,这些房子绝大多数注定要剩到最后成为尾房。 　　(2)预留型尾房。即房地产开发商所计划预留的尾房。或是开发商留作自用,或是留作日后出租,或是原本就没打算卖出去,但不论是什么原因而留到最后,这类房子是肯定没什么问题的,甚至有些比出售的房子在楼层、户型等方面还要好。 　　(3)滞销型尾房。楼盘本身没有问题,但在销售初期没有能取得好的销售成果,后期剩余部分房子不易售出,这些因营销问题形成的尾房我们称之为“滞销型尾房”。 　　 　　二、尾房走俏原因分析 　　 　　在高鸿业的《西??经济学》(第四版)中说明,“在微观经济学中,任何商品的价格都是由商品的需求和供给者两个因素共同决定的。”在房产市场,由于居民的住房需求大于开发商的房子供给,出现了房子供不应求的局面,通过供求定理,可知房价会上涨。但是尾房是少部分剩余的,长时间没被销售出去的房子,有的甚至会出现一些问题,为什么尾房也那样走俏?据笔者分析,主要有以下几点原因: 　　(1)房产开发商的预留房子迎合了部分消费者的偏好 　　如前文所述,预留房子,是开发商出于营销考虑,为带动其他剩余单元销售而有意保留的“精品”,其实这些房子的品质一点问题也没有,可谓是尾房中的“精品”。 　　房地产市场在各个城市可被认为是寡头市场,只有少量的开发商,因此开发商(房子的生产者)对房价有一定的控制能力,但是当一个楼盘销售到最后,可供购房者(房子的消费者)选择的数量少了,如果在别的新开楼盘以相似的价格可以买到同样大小的房子的话,购房者会选择新开楼盘。因为消费者在消费的过程中不仅要满足商品使用带来的效用,还要满足购物过程中挑选商品所带来的心理上的效用。而商品数量多,细细挑选之后购买所带来的心理上的效用要比商品数量相对较少,选择余地相对较小时购买所带来的心理上的效用要大。根据消费者效用最大化理论,购房者自然会选择新楼盘。此时房产商要么价格不变,但是尾房几乎无法销售出去,要么降价促销。房产商为了达到利润最大化,不让此类情况发生,所以在楼盘开盘的时候有意的预留了些“精品”,以便在消费者心中不要留下尾房就是“差房”的印象。如此这些房子虽说不会和前期所售的房价一样高,但是至少不会很低,这样相对的利润就会大一些。当消费者知道这一信息后自然会有很多倾向于对尾房的购买,尤其是中等收入的消费者,他们买不起新开楼盘的高价房子,但是想住大点的好点的房子,自然就会选择此类尾房了。 　　(2)各类条件俱佳的尾房正好满足了投资者的需求 　　有些楼盘建在风景、地段皆佳的地方,建筑成本肯定不低,所以售价自然很高,但因为价格不菲就会存在一些未被卖出的房子,这类房子就成为了投资者的最佳选择。 　　住房是人们的基本需求,有需求就有供给。但是如果要满足这个需求需要消费者付出很大的成本,甚至是超过自己的预算和支付能力的成本时,消费者会再三考虑。因为毕竟还有租房这一选择。根据中国消费者向来保守的消费习惯,大多数消费者会选择在自己收入范围内可以接受的相对比较低价格的商品。 　　因此,此类尾房便是这种绝大多数消费者不会选择的。但是对于投资者来说就不一样了。因为这类房子的商业价值高,而剩余的这些房子正是低价的时候,具有投机心理的投资者就会选择