深圳珠宝产业园项目前期策划报告 深圳市特力（集团）股份有限公司.pptxVIP

1;世联工作阶段划分;世联工作小组在过去的时间里进行了如下调查和研究工作;项目本体及核心问题;本项目所在的水贝地区，区位条件优越、交通便利：是连接香港特区和关外的枢纽，同时处于罗湖中心商业区的边缘地段 ;本项目所在区域属于水贝黄金珠宝产业基地的门户区域和核心地带;地块四至：本项目北靠布心路，南至水贝二路，东接贝丽北路，西至文锦北路，整个地块呈倒U形;地块现有建筑以旧工业厂房为主，集中大量珠宝生产加工企业;地块外部交通条件良好，现状内部通达性较差，但改造完成后大幅改善;项目周边产业、生活配套齐全，特力具有较好的物业租赁客户资源;项目属于工业园区升级改造项目，改造完成后物业出售条件受限制;根据现有的改造专项规划，两块地均规划了工业宿舍的功能，可能会对整个项目的功能布局及项目启动后的经济收益产生影响;地块价值梳理:一线城市中心，产业集聚核心区，交通条件和展示性较好的工业园改造项目;项目本体及核心问题;项目目标解析;我们通过金字塔模型来分析核心问题;核心问题;项目本体及核心问题;我国珠宝市场快速增长，未来几年仍将呈现加速成长的趋势;国内珠宝产业发展稳定，预计未来几年将进入洗牌阶段;国内珠宝产业集群化发展趋势更加明显;200多家珠宝加工类企业中，港资企业占60％左右。从业人员已超过45000人。;深圳珠宝产业发展在国内处于领先位置，目前已成为国内最大的珠宝首饰制造和交易中心 ;水贝黄金珠宝产业基地是深圳市最大的珠宝产业基地和交易市场;25;深圳珠宝产业目前面临的问题如何来解决？我们研究了香港珠宝业和台湾珠宝业的发展历程，为深圳珠宝产业发展和本项目定位提供依据;香港珠宝经过几十年的发展，现已成为全球珠宝首饰贸易和分销中心，走上品牌制造（OBM）道路;;;台湾珠宝产业在经过规模化生产阶段之后，营运方式逐渐转向以营销为导向，提供原创设计及个性化定制等高附加值产品;案例小结;32;水贝珠宝更多承担了深圳珠宝展示中心和交易中心的角色，未来珠宝的生产功能会逐步向盐田、李朗、宝安等区域转移;项目本体及核心问题;在珠宝零售市场上，珠宝企业通过珠宝专卖店结合连锁经营??模式来提升企业的市场影响力，其对珠宝展示、研发、营销、管理等业务增长需求进一步提高;珠宝批发一般都采取专业市场或者厂家直销等经营方式，珠宝展示、博览就成为公司不可或缺的营销环节； 专业市场以物流为基础，以展示、博览为先导，以信息化为手段，以设计、研发为后盾，以信息化为手段，是珠宝产业集聚地的客观反映和集中体现；;珠宝企业需求访谈：各类型珠宝企业基本都有扩大现有企业规模的需求，最重视珠宝展示功能;珠宝企业未来物业需求初判：生产功能需求仍在存在，但呈逐步外移趋势，珠宝展示、研发功能需求逐渐增加;项目本体及核心问题;水贝片区属于罗湖的老片区，各类物业建筑历史较久，市场上存在供给缺口，原有物业功能逐渐发生变化;分物业市场分析——工业园;罗湖区的工业园都不同程度进入改造和调整时期，工业区功能面临转型，位于中心区域的几个工业区逐步向商业、办公、住宅等功能转化，生产功能逐步向关外聚集;几大珠宝工业园主要由旧厂房改造而成，随着深圳珠宝产业的发展，园区生产功能逐渐弱化，珠宝商对展示、办公功能的需求开始提升;万山珠宝园——承担产-销-研功能;特力工业园;水贝工业园:由单纯厂房向珠宝首饰研发、生产、展示、检测、旅游文化及各种配套服务设施于一体的复合型功能转变;小结;分物业市场分析——专业市场;水贝的珠宝展销及交易功能日趋强化，片区内各类型珠宝交易中心达十余家，经营方式以批发为主，市场竞争激烈;珠宝交易市场主要依托各大产业园，分布在贝丽北路东西两侧分布，但近期有向水贝外围辐射趋势;04年以后，交易市场的数量逐年增加，基本以批发为主，聚集在中心区域的交易中心经营状况良好，经营品种有所雷同，市场竞争日趋激烈;专业市场小结;分物业市场分析——住宅;泊林花园;片区商品住宅户型结构丰富，租赁市场活跃，房源供应充足，能满足区域内不同类型客户需求;客户主要来源于产业园内珠宝企业中高层、研发技术人才和生产工人;住宅市场小结;分物业市场分析——办公;片区内纯办公物业较少，租金水平围绕水贝珠宝产业集聚地的中心位置呈发散状分布，越往外围租金越低;纯办公物业基本处于水贝片区外围，目前无法满足片区内珠宝企业的复合型需求;典型物业;小结;分物业市场分析——酒店;水贝片区内酒店档次不高，基本无星级酒店，但经营状况良好，旺季面临“供不应求”的状态;酒店客户主要来源于来水贝进行珠宝交易及洽谈相关业务的珠宝商，他们越来越亲睐餐饮娱乐等配套服务相对完善的酒店; 基本情况;本项目对于各类物业的适应性分析;项目本体及核心问题;从初步考虑的二十多个产业园（区）案例中，重点选取三个类似案例进行分析;扬州珠宝城将珠宝原材料、加工、销售、展示等各个环节整合，形成