秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书 天津联合地产.docVIP

秦皇岛项目前期定位及规划设计一、秦皇岛房地产市场调查——市场、地块及本案的开发机会 2 （一）当地房地产市场综合分析 2 （二）地块SWOT分析 13 （三）市场调研综合说明 16 二、项目市场定位——基于市场判断的开发方向 18 （一）市场定位 18 （二）客户定位 20 （三）产品定位 22 三、本案总体规划设计建议——打造本项目卓尔不群的产品形态 24 （一）项目初步规划和设想 24 （二）基于本案定位以及初步规划方案的设计补充 27 附件：联合地产简介 45 一、秦皇岛房地产市场调查——市场、地块及本案的开发机会 （一）当地房地产市场综合分析 1?、项目特性分析 物业位置 整体区位 项目体量 项目档次 阳光海岸 河滨路与文体路交汇处 临海区域 6.11万3个楼座 两栋精装修商品房；一栋普通住宅 渤海皇家 文体路8号（秦皇岛） 燕山大学对面 临海区域 19万平米，10栋19-33层的高层、以及2栋商业楼、2栋会所组成 普通住宅 金海湾·森林逸城 河北大街西段滨海大道以北，山东堡立交桥以西 临海区域 110万 林海休闲大盘 在水一方 北临和平大街，东临西港路，南临滨河路、西临大汤河 海港城西区域 130万平米 城西高品质大盘 和平花园 和平大街以北，西港路以西 海港城西区域 27万2000户 普通住宅楼盘 文博城 海阳路、西港路、港城大街形成的天然黄金三角地 海港城西区域 32万平米 塔板结合的普通住宅楼盘 华盾凤凰城 北环路与西港路交口 海港城西区域 5万 普通住宅楼盘 广顺现代城 海洋路与北环路交叉地带 海港城西区域 177918平米，1728户 普通住宅楼盘 金龙·中央胜境 建设大街（人民广场对面） 海港中心区域 44万 高品质中心楼盘 渤海明珠 河北大街四道桥汽车站旁 海港中心区域 353547平米2520户 普通住宅楼盘 天洋新城 迎宾路 城北火车站区域 18.6万 普通住宅楼盘 海港第一城 东港路与燕山大街东段的黄金交汇处 城东环城区域 30万20个楼座 城西高品质大盘 综合说明： 本次调研主要跟踪该区域有代表性的13个楼盘，涉及临海区域4个、海港中心区域2个、海港城西区域5个、城北以及城东各1个，涉及不同的板块、产品形式及项目档次； 秦皇岛房地产开发区域：海滨、中心区、城市周边边缘区域； 开发体量：以上主要在售项目总建筑面积470万平米，项目体量普遍较大，总体规模在30万以上的项目6个，其中不乏100万以上的大盘。 上述项目以渤海皇家、中央胜境项目档次最高，在水一方、海港第一城、金海湾·森林逸城为各具特色的大盘项目，而其他项目较为一般。 2?、项目规划及建筑风格 规划理念 建筑形式 外檐风格 园林设计 阳光海岸 以波浪建筑曲线配合美丽的海岸线动感流畅；高层精装、19层毛坯。 高层19层、32层、33层 现代简约 　/ 世纪海洋花园 　提升楼层做大绿化，绿化率55%,同时可以借用临海景观 　10栋高层，2栋商业，2栋会所 　确保户户观海的远景；高绿化，借景造园，人文环境与自然和谐统一 8300平米超大、永久生态绿地，绿化率高达69%；16米宽的中轴景观大道，两旁植不同风情的花草，精美的雕塑点缀期间，景观优势彰显 源于大海的精灵--海螺，整体规划呈海螺型设计，不同形态的建筑组团构成了螺旋形的曲线，并将高档别墅设计在螺旋之心。 一期:6+1是43栋,二期:21层30栋,22层二栋,32层四栋 三期:别墅。 　现代简约 海岸风情园林景观 在水一方 社区人性化、环境生态化、建筑国际化、设备节能化、管理规范化、安防智能化 12、18、19、30、32层高层、别墅 德国现代建筑风格 造型简约、方正，色彩沉稳协调 将山的概念延伸演化为“台地与坡地”的微地形，两大人工湖贯穿社区南北，多条水系流动于每栋楼前 和平花园 　本项目依托15亩主题花园与中央广场为主要中心景观建立，户户南北通透，小区内人车分流，空间规划层次丰富 　现代风格，浅色系 15亩主题花园与中央广场为主要中心景观 文博城 　加大楼间距塑造空间绿化 7个32层住宅、1个26层综合楼、4个商业办公楼 　现代简约 精致、优美、生态的基调，以水位自然灵动的要素。分为社区主景观、楼间绿地、特殊景观区域 华盾凤凰城 　基本排列 7栋“6+1”多层 、2栋9层小高层、1栋18层高层 现代风格　 　/ 广顺现代城 建筑群体借景而不夺景，以巧妙的空间混搭形成各种流动的活性空间 13栋18层高层 现代风格 引入小汤河水系（未定）　 金龙·中央胜境 　商务、商业、住宅、公寓、会所等综合性小项目 住宅11栋高层（住宅配备双电梯）其中最高23层，最低10层；2栋商用楼和办公楼；1栋酒店式服务公寓组成 　德国现代建筑风格 造型简约、方正，色