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关于建设项目估价技术探讨 　　摘 要： 　　建设项目投资估算作为工程造价控制的重点，其准确性直接影响到项目操作的成败，如何在设计资料不充足的情况下准确估算是每个预算人员面临的难题，笔者依据多年的工作经验及参考相关的文献总结出以下方法，供大家参考。 　　关键词：估算 成本 　　 　　建设工程项目的投资控制工作贯穿于项目建设的整个过程，不同阶段，投资控制的重点和效果也不相同。建设工程项目的全过程大致分为以下四个阶段：投资决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工决算阶段，这四个阶段对工程造价都有直接的影响，必须进行全过程控制，但各个阶段对整个项目造价的影响程度有大有小，据统计，各阶段对整个项目造价的影响程度分别为：投资决策阶段75%~95%，设计阶段35%~75%，施工阶段5%~35%，竣工决算阶段0~5%。很显然，工程造价控制的重点应该在项目建设初期的投资决策阶段和设计阶段。 　　但是，项目建设初期估算的不确定因素很多，由于设计资料不充足或者没有设计资料，造价估算的准确性很大程度取决于预算人员的个人经验，主观性较强。如何采用更科学的造价估算方法摒除估算工作的主观性？笔者根据多年的工作经验及参考相关文献，提供以下方法： 　　 　　一、 插入法 　　插入法通常在项目设计阶段的初期设计资料不充足时采用，即在大量的成本分析数据中添加或扣减以达成一个新项目估算的一个过程，这种方法需要大量的技巧和经验。因此在编制新项目估算时，首先应选定一个成本分析数据作为成本估算的基础，根据新项目的要求调整成本分析数据。另外，还应必须充分考虑新项目与成本估算基础的价格水平差异。 　　 　　二、 指标估算法 　　指标估算法就是依据单一的成本指标进行成本估算的方法，成本指标为建筑物的功能单元或一个独立的空间（如酒店的卧室）的造价。这种方法常用于建筑物之间的成本对比分析，以便设计顾问能清楚了解，与其他类似功能的建筑相比，本建筑的成本是否合理。由于成本指标无法拆分的，因此估算结果也只是个大概的数字，上述方法适用于一些特定项目，例如连锁酒店或超市等标准工程，使用这种方法可能将会出人意料般的准确。 　　指数估算法适用的其他项目还包括： 　　学校 ― 以每个同学为估算基数 　　医院 ― 以每个床位为估算基数 　　 　　三、 面积估算法 　　面积估算法是基于建筑物平米成本的单价估算法，这种方法常被限制用于设计阶段的初期，是设计概算中最常用的方法。它最大的优点在于使用大多数公开的价格数据，因而简单、快速。与单元估算法相同之处在于，都必须使用类似设计项目的数据。面积估算法的另一个优点在于计量单元对于业主和设计顾问都着重要的意义。虽然计算面积的方法相对简单，但是单价的形成仍需要一定技巧和经验。面积的计算原则有以下几点： 　　1、 所有的计量都从建筑物外墙的内表面开始计算，（计算外墙内表面包裹的各层楼地面面积总和），内墙、电梯井、楼梯间等均不扣除 ? 总套内面积； 　　2、 同一个建筑物中不同的功能区域的面积应分别计算； 　　3、 外檐工程和非标分项（如：桩）应分别计算后合并入估算，专业工程的数据可从分包商或专业承包商处获取。 　　 　　四、 近似量估算法 　　如果有完整而详细的图纸，最可靠和准确的估算方法莫过于按图计量。对于经验丰富的预算人员而言，为节省时间，使用混合率可以相当迅速地完成计量工作。 　　1、 首先，依据操作程序对工程量进行分组，并将同组工程量汇总成一个计量单元，（这和工程量清单计价法中子项分开计量不同）； 　　2、 然后，在现有的数据库中提取相关数据，并测算出混合率； 　　3、 所有计算以计量单元为整体综合考虑； 　　4、 尽管混合率的建立需要一定时间，但一旦完成，便可用于不同的估算需求； 　　5、 可以采用常用的价格软件。 　　以下就是地下室工程的综合单价组成范例： 　　开挖宽度大于0.3米、最大深度不超过1.0米地沟的组成内容如下： 　　土方支护、土方开挖、回填土、余土外运，原地浇筑砼，砌275mm厚空心砖至地面150 mm以上，外墙朝外粘贴沥青防水卷材――以上内容最终组成地沟工程，折算成单位延米的造价。 　　上述方法类似于施工图预算中的工程量清单计量法。 　　 　　五、要素成本估算法 　　要素成本估算法是一种标准要素模式的估算法，此类估算就是在过去类似工程成本分析的基础上，依据新工程项目特征调整数据，生成新的估算，其特征如下： 　　1、 成本与建筑物的各组成要素密切相关 ? 这种特性在使用其他计算方法进行总价估算时是不易产生的； 　　2、 要素成本拆分可以帮助业主和设计顾问在设计阶段初期就可以预测出项目预算中工程各组成要素的费用分配比例； 　　3、 随着设计的深入，估算将会变得越来越详