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关于我国房地产市场“双高”现象经济学分析 　　摘 要：房地产市场“双高”现象是目前我国经济转型时期的特有现象，运用经济学模型分析揭示了该现象背后的市场结构原因，并针对分析结论提出了相应的政策建议。经济学关于均衡市场的理论告诉我们，在正常的市场机制作用下，当产品供大于求产生大量积压时，厂商将会降价；相反，当产品供不应求时，厂商会提高产品的价格，从而实现供求平衡。所以，许多人将“双高”现象视为一种违背市场经济规律的问题而提出来，如何去解释这种现象，进一步又如何去解决这个问题，是值得我们深思的。 　　关键词：房地产；双高；市场结构? 　　中图分类号：F069.9文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）07-0137-02 　　 　　一、“双高”现象? 　　 　　近几年，有一个词汇广传于房地产市场――“双高”，即指高房价和高空置，这是用来概括这几年火爆的房地产业所特有的现象：一方面商品房越建越多，空置率越来越高，另一方面价格却不降反升，越涨越高。拿北京来说，有数据表明，2005年末，北京市全市空置商品房面积达到1374.2万平方米，其中商品住宅空置799.7万平方米，比年初分别上升31.0%和10.5%；而价格方面，2005年，北京市全年商品住宅期房平均价格为6725元／平方米，比上年增长19.2%。一时间，该现象成为社会各界热炒的话题。? 　　许多人将“双高”现象视为一种违背市场经济规律的问题而提出来，如何去解释这种现象，进一步又如何去解决这个问题，是值得我们深思的。? 　　 　　二、“双高”现象的经济学分析? 　　 　　 （一）市场结构的定性分析? 　　目前，国内对房地产市场的划分有多种形式，如按土地使用权转移的方式分为一级市场（国家出让土地使用权）和二级市场（土地使用权转让），类似的按市场本身的层次结构分为三级市场，一级市场（国家出让土地使用权给开发商），二级市场（开发商与消费者之间的市场，又叫一手房市场或增量市场），三级市场（消费者之间的市场，又叫二手房市场或存量市场）。本文的目的是找出房价高涨的市场结构动因，而土地使用权出让市场具有明显的国家垄断性质，所以本文???分析二 、三级市场的状况，且在后文统一称增、存量市场。? 　　我国的房地产市场以增量市场为主，近几年，增量市场体现出投资增幅显著，在固定资产投资所占的比重逐年增加，开发和销售面积逐年上升、商品房空置量也逐年上升，交易价格逐年上升但增幅下降的特点［1］。总的来看，尽管目前增量市场的价格持续高涨，但实际统计的开发和销售量不减反增，体现出供需两旺的市场态势。而相比之下，存量市场的发展就显得比较低迷，这同我国存量市场构成的复杂性有关。由于历史原因，我国现有的存量住房中大量为只拥有房屋的部分产权的房改房，以及只拥有房屋使用权的公房，剩下的才是少量可以自由交易的拥有完全产权的私房和商品房。拿北京的情况来说，截至公房出售的最后期限1998年6月底，北京市三种存量住房的比例约为：完全商品房：房改房：公房使用权＝1∶1.8∶2.2＝20％∶35％∶45％［2］。显然，没有上市限制的商品房仅占全部存量的20％，存量市场的大部分供给由于受产权和上市交易条件、程序、收益分配等问题的限制而无法有效实现。而另一面，由于功能和质量上的劣势，存量市场的均衡价格较低于增量市场的均衡价格，加之在增量市场价格高企的压力下，大量中、低收入的购房者就会转向存量市场，形成过量的需求，出现供不应求的市场状态，从而导致存量市场的价格也水涨船高。? 　　由此可见，特殊的市场状况决定了当前我国房地产市场特殊的运行规律。按照正常的房地产市场规律，由于每年增量房地产只占存量房地产很小的一部分，所以房地产市场的供给主要由存量决定，因此在均衡状态下，存量市场的价格将决定增量市场的价格。这一关系决定了两个市场的互动机理为：在存量供给不变的情况下，存量价格上升，房地产增量增加，且价格上涨，但当新增房地产进入市场交易形成存量，又使存量供给增加，从而抑止存量市场的价格上涨。但由于我国房地产市场的特殊性（尤其是存量市场），增量市场占据主要地位，所以，存量市场的价格对增量市场的价格影响力很有限。目前增量市场表现出供需两旺的市场局面，价格居高不下，从市场本身来看，直接的原因是增量市场的供给难以满足大量的潜在需求，而其中大多数是以消费使用为目的的购房者，这些购房者中有很多是存量市场形成的过度需求，所以究其原因，是存量市场大量潜在供给不能实现，致使增量市场的需求压力加大，从而导致增量市场价格持续高企。在增量市场的影响下，存量市场的价格也水涨船高。? 　　 （二）市场结构的模型分析? 　　为了更为具体地说明上述机理的运行过程，本文拟采用一个二象限模型，用图形来更直观地描述我国当前的房地产市场状