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关于我国房地产市场宏观调控问题探讨 　　摘要：近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。 　　关键词：房地产泡沫 调控 对策 　　 　　衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。 　　一、我国房地产市场宏观调控的必要性 　　近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注。 　　（一）我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析 　　2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。 　　从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。总结起来有以下几方面的原因： 　　一是地价过快上涨。由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。房地产市场具有供给弹性小、需求不确定（如“丈母娘需求”）等特点，供不应求导致房价的上涨；同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。三是购房者的预期及非理性行为。消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。“羊群效应”是典型的非理性行为。当价格上升时，人们认为价格还会持续上升，进一步刺激了价格上升，促进了“泡沫”的产生。四是房地产市场供给的结构性矛盾。廉租房、经济适用房等政策性住房地理位置偏僻而且数量严重不足，供求矛盾非常突出；城市扩张、旧城改造造成的大规模拆迁又加剧了这一供求矛盾，使低档房价格急剧上升并产生了“泡沫”。五是银行等金融机构宽松的信贷政策。房地产开发需要雄厚的资金，主要是由银行信贷提供，银行通常愿意发放房地产抵押贷款，开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，为房地产“泡沫”的产生埋下了隐患。六是国家对房地产消费的鼓励政策。自2008年9月起，为应对国际金融危机的影响，我国政府接连出台降息、减税、鼓励房地产消费的多项政策，中断了多年来的房地产调控政策，这种政策导向使房地产过度开发，价格不断虚涨，空置率不断上升，加速了“泡沫”的形成。 　　（二）加强我国房地产市场宏观调控的必要性 　　综上所述，影响房地产“泡沫”的因素很多，既有房地产本身的因素，也有消费者的预期及非理性行为等因素的影响，还有政府方面的原因，这些因素共同作用会引发我国房地产局部性、地区性和结构性“泡沫”问题的形成。房地产“泡沫”将给国民经济及居民生活带来极大危害。因此，应及时分析房地产“泡沫”的成因，通过多种途径，及时采取多种措施加强宏观调控，防范和消除房地产“泡沫”。 　　二、当前政府加强房地产市场宏观调控的政策措施 　　2010年，一系列调控并未明显抑制房价上升的势头。进入2011年后，国务院颁布“新国八条”，实施更为严格的调控政策。一是进一步落实地方政府责任。各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二是加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。三是调整完善相关税收政策，加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；加强对土地增值税征管情况的监督检查；严格执行个人转让房地产所得税征收政策。四是强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。五是严格住房用地供应管理。增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。依法查处非法转让土地使用权行为。六是坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。七是合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，