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关于房屋登记历史遗留问题探讨 　　摘要：房屋登记历史遗留问题是影响房屋登记工作正常进行的重要方面，如何在既符合规范又兼顾历史的情况下进行合理解决，彻底规范房屋登记工作，本文结合实际提出了某些处理意见，仅供参考。 　　关键词：房地产；房屋登记；历史遗留 　　 　　近年来，随着房屋登记各项法律法规的不断健全，不少已建成的商品房、驻城村民自建住宅房、集体单位的房屋等因建设手续不全不能进行初始登记或变更登记，形成遗留问题。现结合本地具体处理办法，初步探讨历史遗留问题的掌握与解决。 　　一、商品房、驻城村民自建住宅房、集体单位的房屋登记遗留问题的特点： 　　（一）存在范围广。全市每个开发单位、驻城村都不同程度地存在。 　　（二）时间跨度长。商品房登记遗留问题存在的时间跨度在10年以上,驻城村民自建房登记遗留问题存在的时间可以追溯到1985年全国第一次房屋普查时。 　　（二）形式多样化。如商品房类，计划方面：缺少立项手续。用地方面：有的未将集体、划拨土地变更为出让土地。规划方面：有的符合城市规划，但未办理建设工程规划许可证；有的可能根本不符合城市规划，属违章建筑；有的持有建设工程规划许可证，但存在少批多建现象。竣工验收方面：有的工程经过监理，但未领取质量合格证；有的未通过验收，可能存在质量隐患。有的商品房地下室不在规划审批面积以内，但予以了登记发证；有的商品房地下室层高少于2.2米，也予以登记发证。 　　村民自建房、集体单位的房屋，有的持有宅基证（或土地使用证），但无建设工程规划许可证；有的持有建设工程规划许可证，但无宅基证；有的规划证、土地证都不具备；有的持有建设工程规划许可证，但实际面积超出规划批准面积；有的持有房产证，但证上面积与实际面积不符等。 　　二、产生问题的原因分析 　　房屋登记中产生历史遗留问题原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五种： 　　一是土地原因。有的在开发建设前没有取得土地使用权，或土地手续不齐全；有的机关、企（事）业单位购买民房，分配给本单位职工，由于户籍与土地政策冲突???无法办理房产证；有的驻城村利用宅基地搞开发，对外出售，导致房产证无法办理，或已办理房产证后无法上市交易。 　　二是规划问题。有的项目没有办理规划手续便开发建设；有的规划审批手续与土地审批手续不一致；有的实际建设超出规划审批手续许可的范围，等等。 　　三是建设手续不齐全。主要涉及工程开工、建筑质量、人防工程等。 　　四是政策因素。我市的房地产业管理是随着法律、法规、政策的不断完善而逐步走上正规的。具体讲，直到1998年《城市房屋权属登记管理办法》实施以后，房屋登记管理工作才逐步步入正常轨道。相关职能部门对解决历史遗留问题曾出台过政策，集中清理过部分违章行为，但由于政策传达或政策理解等因素，违章建设单位没有及时申请办理，使问题积压下来。 　　五是少数的人为因素。极少数项目，在办理房屋登记过程中，采取欺瞒等手段办理了相关手续，随着工作的深入开展，问题显现出来，最直接的后果是已办理房产证的住户不能上市交易。 　　三、登记遗留问题的负面影响： 　　（一）损害了房屋所有权人的合法权益。 　　（二）影响了房地产市场的健康发展。由于登记遗留问题，卖房的因为没有房权证而出不了手；想买二手房的，怕买来的房子有纠纷，不敢买；想以旧换新的，则因为不能将旧房卖出，缺少资金。由此看，房屋登记遗留问题，已经成了潜在购买力向现实购买力转化的一道障碍，严重限制了住房二级市场的发展。 　　（三）影响了正常的建筑市场、房地产开发市场的经营秩序。 　　（四）影响了社会的稳定。 　　四、基本处理步骤 　　（一）统一发布公告，规定清查处理工作时限。对各类遗留问题或违规开发项目的清查，先由各房地产开发建设单位（含房地产开发企业、相关单位、社区、村）进行自查自纠，并主动向市清查解决市区房地产市场历史遗留问题工作领导小组（建议市政府成立）办公室申报。对逾期不申报或被群众举报的违规开发建设项目，市领导小组办公室要组织有关部门全面清查，作为重点案件从严处理。 　　（二）对申报、清查的有遗留问题的开发建设项目，由市领导小组办公室统一受理，统一登记造册，并根据实际情况分出类型，列出单子，分解各相关部门（包括规划、土地、建设、财政等）的工作任务。 　　（三）相关街道和有关部门要根据市领导小组办公室的统一部署，深入现场调查、审核，督促原开发建设单位抓紧申办有关手续，在规定时限内完成清查工作。对具备办理房屋权属登记基本要件的，由建设管理部门依法进行房产登记，颁发房屋所有权证。 　　五、对商品房、驻城村民住宅房、集体单位的房屋登记遗留问题的具体处理： 　　（一）商品房登记遗留问题的处理 　　1、2000年以来开发的商品房，按现行有关政策办理。