苏州华成相城区项目营销企划提案2008年8月17日.docVIP

CONTENTS 目录 卷一：市场篇……………………………………………………………03 卷二：定位篇……………………………………………………………29 卷三：产品篇……………………………………………………………37 卷四：企划篇……………………………………………………………51 卷五：销售篇……………………………………………………………73 第一部分：市场篇 【导读】 一、项目区位环境分析 二、项目市场调查分析 三、项目S W O T分析 一、项目区位与环境分析 （一）相城区区位与环境分析： 根据《相城区分布规划暨城乡协调规划（2006-2020）》，相城区城市中心区将成为相城区未来城市功能提级、发展高端服务产业的核心区域，是全区的功能中心和空间中心。 ※ 定位分析 1、相城区位于苏州市相城区位于苏州市“市域核心三角”（苏—虞—昆）重要一边，是未来“大苏州”中心之一。 2、相城中心区又位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能。 3、中心区规划范围西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积2.77平方公里。 ※ 规划结构 ●“十字金带、活力中心、水网方域”——南北向活力轴带与东西向景观轴带在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。 ● 活力带：该轴带南通古城，北至“荷塘月色”大型水上主题公园，是苏州古城传统中轴线的继续，集中了相城中心区的公共服务功能，包括商贸中心、活力中心、商务核心区。这既是相城区公共活动的中心地带，也是未来体现相城区形象的核心区域。 ● 景观带：该轴带沿徐图港东西展开，西连三角咀湿地公园，东接阳澄湖。它以大面积绿化和水景、岛链为主，串联起核心区的东西两港、活力中心、中央公园、七十二泾工坊，主要承担文化、休闲功能。鸟语花香，环境优美，是相城中心区的浪漫气质轴带。 ※ 功能结构 中心区共分五大功能区： 商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区（包括活力特区、商务公园区、公园文化区）。 通过功能的相对分区，充分体现公交主导、公共设施主导的设计理念，最大限度发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。 公共空间系统 1、结合场地景观，布局城市与社区两级公共空间系统。城市级公共空间由中央主轴、中央公园和休闲回廊组成。 2、社区渗透的公共走廊网络，将所有社区与城市公共空间密切联系起来。在塘、泾交汇的区域，适当扩大水面，重点进行水景设计，用周边建筑围合出小型庭院，布置休闲设施，为社区提供小型交流场所。 ※ 用地布局 主要技术经济指标： （1）总用地面积：4255亩；（2）净地块面积：1494.4亩；（3）毛容积率：0.88；（4）平均净容积率：2.45；（5）居住人口：3.5万人；（6）地面总建筑面积：244万㎡；（7）地下总建筑面积：45万㎡；（8）机动车公共停车位：1.4万个 ※ 公交干线 ● 设立地铁、快速公交与普通公交三级公共交通系统。苏州地铁2号线南北向贯穿中心区，在商贸中心南侧，天堂岛与商务核心区之间设两站，并预留商务区北端站点，地铁站服务半径500米，完全覆盖南北主轴串联的各功能片区。 ● 快速公交线经过规划区南侧阳澄湖路，沿途设4站，服务半径400米。北侧春申湖路预留快速公交线。普通公交线路覆盖区内所有城市干道，公交站点结合地铁、BRT站点、人流集中区、居住区出入口设置，服务半径300米。 ※ 水上交通 1、水上交通设置三级航道和三级停靠，航线覆盖全区所有水道。一级航道为水上巴士和旅游干线，允许中型游船承载旅游团队通行。二级航道为旅游支线，沟通相城中心城区内主要水系，允许小型观光船和私人游艇通行。三级航道为社区观光线和游戏航道，允许平底观光船和人力摆渡船在中心区内各条社区水道自由往来。 2、区内设置东西两大游船港区。在重要的功能区和主题特区按400米半径设置游船码头。 （二）项目区位与环境分析： ● 大区位特质： 1、本项目地处相城区中央商贸区核心区域，该区域是继相城区相城大道后，目前及未来相城区发展经济、居住、文化产业的重点区域。 2、本项目是今后到达平江新城的第一站。特别是在广济路、人民路北延工程完毕后，本项目将结合自身中央商贸区的优势，也将充分借助平江新城—苏州新兴商业核心区域的巨大优势。 3、本项目大区位特质： （三）项目生活配套分析： 1、公路交通： 交通发展直接影响项目所在地段能否提升、目标消费者的确定和未来项目的居住功能及投资功能的提高。 ·广济路北延工程（北环路至阳澄湖西路段）苏州市广济路北延(312国道～阳澄湖西路)路基桥涵工程完成招标程序，进入正式实施阶段。广济路北延(312国道～阳澄湖西路)项目南起312国道，北至阳澄湖西路．由南向北依