苏州金枫路商业项目调研报告.pptxVIP

苏州金枫路项目;苏州市概况;木渎，是苏州市12个区域性商业功能区之一，被正式划入中心城区范围。 木渎新区正逐步发展成为生态化、服务化、都市化、国际化的特色苏州经济城区。 木渎，《十一五》规划为苏州西南片区城市商业中心，旅游次中心。;;产业支撑：;目前轻轨四条线，木渎是一号线的起始站区域将成为苏州门户和城市精英的聚集地;至2050年，苏州拟建9条轻轨线，线路总长318千米，木渎镇将有五条轻轨的站点;城市干线苏福路, 5分钟就可接轨绕城高架 ，距苏州市区5分钟，距苏州工业园区10分钟; 发达的大交通体系，各区域之间快速通车;24万人;苏州正由单中心向多中心发展，南部将成为苏州未来重点发展区域;区域未来住宅供应情况 ; 木渎片区未来几年新增的住宅供应量大约在811253㎡。木渎生态人居的规划，将在短时期内为本区域带来居住人群的快速聚集，为项目提供充足的消费人群支撑。;区域未来商业供应情况 ; 木渎片区未来几年新增的住商业供应量大约在852504㎡，木渎片区未来商业用地的开发，将带动整个木渎板块商业格局的升级，进一步推动包括本案在内的区域商业价值的提升。;木渎前景; 本案地处于高新区及木渎老经济区交汇处，周边有较为明确的区域规划，且融入住宅规划区，有较大的商业增值空间，虽然商业氛围已经形成，但区域内的商业项目竞争过于激烈，需经过综合产品包装定位，及合理的业态定位，才能调高该地块的商业价值。;地块开发优势： 毗邻轨道交通1号线站点，与高新区、老城区和工业园区各商务区的联系将十分便捷; 区域西部的灵岩山、太平山以及区域内的众多河流等为物业开发提供了良好的景观优势; 紧临的苏州高新区经过多年发展，为本项目发展提供了产业支撑和居住商业人群支撑; 轨道交通的开通将扩大区域商业的辐射范围，方便消费者到达; 金枫路商圈位于木渎镇几大商圈的中心位置，具备发展成区域级商业中心的潜力;;木渎金枫路街区发展条件分析——地块;项目区域房地产市场;酒店式公寓研究;苏州酒店式公寓整体市场去化情况好，市场接受度高;环球188;未来吴中区可能形成酒店公寓的地块情况; 未来吴中区酒店式公寓主要集中在木渎镇附近，总供应量约为600000平方米，为多层次酒店式公寓。; 地段一般的项目层高大多在5米左右，以能提升产品性价比，该类项目主要集中在吴中区，而地段优越项目层高大多在3米，该类项目主要集中在园区。;面积主要集中在40-55平米之间。;立面以现代风格为主，少量欧式风格。;苏州酒店式公寓价格分布;从产品的供需来看，苏州市酒店式公寓整体供应量较为可观，市区去化也比较，未来苏州市场供应量更大，市场竞争将更加激烈。 从分布特点来看，目前苏州的酒店式公寓主要集中在吴中区和园区，其中吴中区比较多元化，园区以中高端为主，而未来，园区的湖西、新区的狮山路、吴中区木渎板块将成为酒店式公寓的主要供应地。 从产品特点来看，苏州市酒店式公寓处于一般地段的层高一般在5米左右，提高产品的性价比，在地段较好的如园区层高一般在3米左右；主要面积在40-55平米之间，立面多为现代风格。 从价格上来看，园区、市区酒店式公寓价格最高，突破万元，新区、吴中区较好位置也突破万元，但是总的来说均价难以突破万元大关，相城区价格最低。;综上所述，;商业研究;苏州经济发展和轻轨开通，助推商业地产的发展;苏州市整体购买力：267亿 中等消费人群购买力：188.2亿，占苏州总购买力的70.49% 人口：240.21万 户数：791479户 人均收入：33070元/年 人均消费支出：22944元/年;私家车数量迅速增长，生活水平逐步提高，中高端市场正在形成; 上海和杭州更高的餐饮及娱乐消费占比预示苏州消费观念有向一级城市靠拢的趋势，未来苏州餐饮和娱乐消费仍有提升空间。;随着收入的不断提高，苏州人的日常消费在餐饮、服装、娱乐的份额持续上升，显示苏州人生活品质正在提升; 苏州餐饮、休闲、娱乐消费呈现个性化、多元化特征，家庭消费和旅游消费正在取代商务需求成为主体;项目周边商业布局;名称;名称;本案商业定位为零售百货类商业还是专业市场类商业更合适？;考虑方向一：专业市场类商业 ;建材专业市场 问题;考虑方向二：零售百货类商业 ;百货： 大多集中在苏州传统商圈;苏州传统商圈百货经营状况都不错，其他则较一般;所以， 苏州的经济发展水平较高，消费潜力巨大，商业发展空间巨大，而目前项目所在地木渎附近没有已经成熟的大型的综合型商业体，但在未来的2年内，大型综合商业将会集中出现。 所以，零售百货类商业有机会点，但是目前市场不成熟，需要时间培育市场，需要专业公司经营管理，销售上客户对项目的信心也将犹豫。;区域项目案例;本案;;目前主力产品