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关于物业管理价格分析与研究 　　物业管理为人们带来整洁、有序、便利的生活环境和优美、清新、舒适的工作环境以及物业的增值、保值的效果，改变了人们“无偿使用，无偿受益”的观念，也确定了物业管理的经营属性，其提供的服务是一种有价值的商品。然而从1981年我国第一家物业管理公司成立到现在，在风风雨雨的二十余年中，物业管理价格一直是最敏感的焦点，由此引出的争论也从未停息过。因此，如何确定物业管理价格，真正反映其商品价值，是业主、物业管理公司和政府相关部门共同关心和不可回避的问题。 　　 　　 　　 　　对物业管理价格的困惑 　　 　　国际上的物业管理已经运行了一个多世纪，但对“物业”的概念仍然没有一个明确的定义，在英文中“物业”与“房地产”和“不动产”是同译，即为“real property”或者“real esta-te”。物业管理是指对房地产的管理，即有专门的机构和人员，受物业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对已竣工验收使用的各类房屋建筑和附属配套设施和场地，运用现代化的管理方式和先进的维修技术，以经济手段进行管理，并提供各方面良好的服务，其实质是对物业的管理。 　　 　　随着住房体制改革的不断深化，人们的思想观念也已逐渐摆脱了计划经济时代的旧有观念，意识到对物业进行管理是有偿服务。但是根据我国目前经济发展状况，业主的承受能力普遍偏低，对政府的依赖性强；同时我国物业管理刚刚起步，物业管理本身也存在诸多问题，使得业主对这部分支出心存疑虑，这常常加剧业主与物业管理公司之间的矛盾。业主希望物业管理价格是一个合理的、物有所值的价格，同时业主又有能力支付。从物业管理角度看，物业管理公司运作艰难，其关键是资金来源，仅靠物业收费解决资金来源，大多举步维艰。2001年广东物业管理协会对全省30余家物业管理公司的财务收支情况进行了调查，调查结果显示，超过70％的物业管理公司财务上难以维持收支平衡，有的甚至亏损严重。在市场经济条件下，其生存的条件是必须盈利维持企业的正常运转，虽然物业管理是一个微利性的服务行业，但其必备的条件是相同的??物业管理公司仍然需要政府的扶持。 　　 　　为了保护业主的利益，又能促进物业管理公司的健康发展，1996年3月1日国家计委和建设部联合印发了《城市住宅小区物业管理收费暂行规定》，明确了物业管理收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌的项目展开日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用，应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。各地政府也颁布了有关物业管理服务收费的具体规定，旨在对物业管理行业的服务收费做出定价，避免物业管理公司价格垄断和牟取暴利行为。 　　 　　政府对物业管理行业的服务收费实施定价，从我国目前状况来看，符合广大居民的利益，但从市场均衡的角度分析，价格管制会导致过剩或短缺，若要维持价格不变，只有政府出钱，过剩时补贴供方，短缺时补贴需方，否则，实行数量管制，对过剩实行配额生产，对短缺实行配给供应。就市场化的物业管理供求进行分析，大部分住宅小区肯定处于短缺状态，即服务不到位。那么，在现阶段，政府是否应该补贴物业管理公司呢？ 　　 　　 　　 　　物业管理服务市场的公共产品 　　 　　物业小区内物业的产权以私人产权、集体产权和公共产权三种形态存在，私人产权的对象仅限于楼内某室的室内空间及其中的与整体结构无直接关联的构配件。集体产权是小区物业产权的主体，除公寓楼楼内部分以外，还包括楼宇基底占地、楼宇正常使用所必须的室外配套设施设备及其用地等。住宅小区的公共产权，存在于房屋周边范围内，即室外区域。从经济关系上讲，室外区域属于集体所有。事实上，因无法排斥其他人对这类资源亨有同样的权利，而使其成为了公共产权。物业管理公司为具有公共产权的物业提供的服务即为物业管理市场的公共产品。 　　 　　萨缪尔森认为公共产品是能满足两个或两个以上人的需要而效用不减的物品。公共产品的特征主要表现在消费中的非抗争性、非排他性和外部经济性以及消费中的“搭便车”现象。市场规律对公共产品的供给的调节作用甚微，这是公共产品的“共享”和“公共”的特征决定的。公共产品总是市场失败理论研究的重要问题之一。所谓公共产品的非抗争性，是指对任意给定的公共产品产出水平，增加额外一个人消费该产品不会引起该产品成本的任何增加，即消费者人数增加所引起的产品边际成本等于零。例如物业小区内绿草茵茵，空气清新，为小区提供了优美舒适的环境，但并不因为进入小区的其他人员也能呼吸新鲜空气而增加额外的成本。所谓公共产品的非排他性，是指只要某一社会存在公共产品，就不能排斥该社会任何人消费该产品。非