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关于税收政策引导房地产市场消费探讨 　　◆ 中图分类号:F810 文献标识码:A 　　内容摘要:住房作为不动产是一个特殊的商品,既具有消费功能,也具有投资功能。近年来,大量投机资金大规模进入房地产领域,推高房价。这也导致国家一系列房地产调控政策未达到预期效果,居民的自住性消费无法得到满足。本文在对我国房地产市场发展现状分析的基础上,探讨税收政策在房地产市场消费中的作用,并提出完善税收政策引导房地产市场健康消费的建议。 　　关键词:税收政策 房地产市场 消费 　　 　　房地产业在我国经济发展中作出了较大贡献,但其也是饱受争议的行业。不仅国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策不够合理,而且房地产税收政策也需要进一步完善,以推动房地产业可持续健康发展。 　　 　　我国房地产市场发展现状及其地位 　　 　　(一)经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求 　　改革开放以来,中国经济长期保持着两位数的高速增长,成为全球经济发展最为迅速的国家,在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长,使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高,社会对房地产的需求不断上升,原有的楼市供求矛盾加剧,最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。 　　(二)房地产业是经济发展的重要领域 　　经过长期的发展,我国房地产行业逐渐走向经济发展的前台,体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中,房地产吸引了众多行业领域的资本进入,这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。在扣除外贸成分以后,房地产业是一个举足轻重的经济领域,是我国经济发展不可忽视的产业成分之一。 　　(三)房地产业是扩内需、保增长的重要支撑 　　首先,房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下,提出转变经济增长方式,扩大内需,以应对金融危机的影响。在这一过程中,房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次,房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。总之,由于我国内需产业发展相对落后,竞争力不足,在外部经济环境复杂多变情况下,房地产是我国扩大内需、保增长,应对金融危机对我国经济影响的重要产业,也是我国当前转变经济增长方式,促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。 　　(四)规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作 　　根据不完全统计,中国当年的普通居民,几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分,不仅牵动着居民的收入水平,而且与我国银行业发展有着重要的关联性,也是我国居民财产性收入的主要构成部分。 　　 　　当前我国房地产税收政策及其存在问题 　　 　　(一)我国现行房地产税收政策 　　1.土地增值税。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用(或旧房和建筑物的评估价格)、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目20%的,以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免征土地增值税。此外,企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。 　　2.企业所得税。根据必威体育精装版企业所得税法规定,房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为:土地实际成本,包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费(包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用)、管理费用;住宅和其他商品房开发实际成本,包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。但是作为土地增值税加计20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。 　　3.营业税。营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业:一是建筑业;二是转让不动产,因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人,就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税税法中规定,土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征营业税。以房地产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险行为,不征营业税,但转让该项股权例外。同时,对自建自用的房地产免征营业税。2008年3月1日起出租自有住房,不再区分用途,一律按照3%的税率征收营业税。 　　4.房产税。房产税主要由产权所有人缴纳,产权属于全民所有,由经营管理单位缴纳;产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人缴纳;产权出典的