陕西渭南商业地产项目可行性分析报告（西安交通大学）.docVIP

1、概况 3 1.1. 房地产宏观环境 3 1.1.1投资环境基本状况 3 1.1.2房地产发展状况 4 1.1.3商业地产发展状况 5 1.2渭南宏观环境 6 1.2.1渭南市概况 6 1.2.2城区概况 8 1.2.3区域发展前景 10 1.3 项目分析 11 1.3.1地块位置 11 1.3.2地形地势 11 1.3.3限制条件 11 1.3.4竞争情况 12 1.3.5项目SWOT分析 12 2、百货业市场分析 14 2.1. 车流量、客流量 15 2.1.1 车流量 15 2.1.2客流量 16 2.2.经营品种 17 2.3租金与利润 18 2.4 经营个体调查 18 2.5 顾客调查 20 3、其他业态市场分析 32 3.1 餐饮 32 3.2 休闲、娱乐 37 3.3 家具 42 3.4大型超市 43 3.5 多业态组合面临的优劣势和进入市场条件 44 4、规划建设方案 46 4.1 项目建设条件 46 4.2 规划设计指导主旨 47 4.3 规划设计方案 47 5、项目投资估算与资金筹措 52 5.1 总投资估算的原则 52 5.2 项目总投资估算 52 5.2.1项目的前期安置费 52 5.2.2 工程前期费用 52 5.2.3 建安费用 53 5.2.4室外工程费用 54 5.2.5 建设单位管理费 54 5.2.6 基本预备费 54 5.2.7流动资金 54 5.2.8 建设监理费 54 5.2.9 建设期利息 55 5.3项目资金筹措 55 5.3.1 资金筹措方式 55 5.3.2 借款 56 5.3.3施工计划 56 5.3.4 借款、还款计划 56 6、财务分析 58 6.1财务评价的编制依据 58 6.2 项目的盈利能力分析 58 6.2.1静态盈利能力分析 58 6.2.2动态盈利能力分析 59 6.3 项目偿债能力分析 60 6.4 各方案财务分析结果 60 6.4.1 方案一 61 6.4.2 方案二 62 6.4.3 方案三 63 6.4.4 各方案收益情况的比较 64 7、 不确定性分析 66 7.1 方案一 66 7.1.1敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响 67 7.1.2敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值得影响 68 7.1.3敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影响 69 7.2 方案二 70 7.2.1敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响 70 7.2.2敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值得影响 71 7.2.3敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影响 72 7.3方案三 73 7.3.1 敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响 73 7.3.2敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值的影响 74 7.3.3敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影 75 8 财务分析和风险性分析的结论 77 8.1 财务分析的结论 77 8.2 敏感性分析的结论 77 1、概况 1.1. 房地产宏观环境 1.1.1投资环境基本状况 从2005年起，我国实施的财政政策将由积极开始转向稳健，但财政投资由于巨大的投资惯性还会继续增长，只是增长的幅度会放缓，同时实施了7年的积极财政政策的效力开始逐步发挥，为经济发展提供了有利条件，西部地区由于西部大开发政策的带动下，这一特征凸现的更为明显。 根据国家统计局数据显示，2005年前三季度中国全社会固定资产投资同比增长26.1%，增幅比去年同期回落1.6个百分点。投资的结构也将进行调整，一方面，部分高耗能、高污染行业的投资低水平扩张势头得到抑制；另一方面，能源、运输、社会公共事业和农业等国民经济薄弱环节的投资得到加强。随着2005年经济增长速度的下降，资本形成率也将在2004年45%的基础上随之下降。中央占财政投资的比例将继续缩小，地方政府占财政投资的比例将逐步扩大。针对部分行业投资增势强劲，结构矛盾突出的问题，中央将执行稳健的财政政策，从投资总量上进行抑制并做结构性调整，使我国经济运行总体上由偏热区间向正常区间过渡。 同时1998年以来国债投资形成的基础设施逐步发挥效力，为经济发展和扩大开放提供了更为有利的条件，有利于解决制约经济发展的突出矛盾，适应我国经济健康发展的现实要求。自1998年实施积极财政政策以来，我国企业收益状况逐步改善，同时，也为企业提供了较好的内部积累与外部融资能力。由于企业利润增长的持续性明显增强，企业投资的自主增长的机制正在形成。 从1999年党中央、国务院做出西部大开发的战略决策中央加大了对西部的支持力度。《国务院关于实施西部大开发的若干政策措施》及其实施意见中规定，对在西部地区新办交通、电力、水利等企业给予减免企业所得税的优惠政策；